Доходный метод или оценка рыночной стоимости методом капитализации дохода.

2.1.Анализ аренды.

Одной из главных особенностей недвижимости, приносящей доход является то, что она очень редко принадлежит одному владельцу на правах полной собственности. Поэтому при анализе собственности рассматривают 3 компоненты, составляющих права собственности:

а) сущность владения, которая определяет организационную форму отношения к собственности в виде индивидуального, акционерного или партнерского интереса,

б) финансовое состояние, которое определяет долю собственности и заемного капитала в стоимости собственности,

в) юридические права, которые определяют форму владения собственностью (не полное право собственности, право сдавать в аренду, право арендовать).

Если одной особенностью недвижимости, приносящей доход, является наличие компонентов, не относящихся к недвижимости. Например, мебели, оборудование предметов удобства и т.д. Поэтому для таких объектов как гостиницы, магазины, их стоимость может быть

разделена на стоимость недвижимости и стоимость оборудования и нематериальных активов. Кроме того, к стоимости объектов недвижимости может добавляться стоимость по неимущественным операциям (торгов, которая называется стоимостью бизнеса). Поэтому при оценке объектов недвижимости приносящей доход, следует тщательно разделять стоимость компонентов недвижимости с недвижимостью от стоимости самой недвижимости.

Для расчета прогнозных данных доходов от недвижимости большое значение имеет анализ прав собственности и в частности договоров на аренду.

Анализ отдельных положений договоров на аренду позволяет выявить факторы, которые могут повлиять на арендную плату, количество, качество, длительность получения доходов от собственности в ходе аренды.

Приведем следующую классификацию договоров аренды:

*по характеру арендной платы различают договора аренды:

-с постоянной арендной платой. Характерны для стабильной экономики при наличии дестабилизирующих факторов, такие договора являются краткими,

-с переменной арендной платой. Договора, которые предусматривают изменение арендных ставок в определенные моменты в течении срока договора. Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Его также используют при ожидании будущего увеличения стоимости собственности,

-с пересматриваемой арендной платой. Договора, которые включают положения о периодической корректировке арендной платы на основе переоценки рыночной стоимости,

-с индексированной арендной платой. Предусматривает корректировку арендной платы в соответствии с индексом стоимости жизни или индексом потребительских цен,

-с %-ой арендной платой. Предусматривает постоянный уровень арендной платы + % от предпринимательского дохода арендатора.

*по характеру распределения доходов между владельцем и арендатором:

-аренда на основе валовой ренты, когда все расходы несет владелец,

-аренда на основе чистой ренты, когда все расходы несет арендатор.

*по времени действия:

-помесячные,

-краткосрочные (до 5 лет),

-долгосрочные (свыше 5 лет).

При рассмотрении договоров аренды необходимо учитывать все источники арендной платы и определить тип арендной платы, соответствующей каждому источнику.

Различают следующие типы арендной платы:

1.Контрактную – фактический арендный доход соответствующих конкретному договору аренды.

2.Рыночную – арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке. Он определяется текущими банковскими %-ми ставками. Рыночная арендная плата используется при оценке будущих проектов и в случае использования площади самим владельцем.

3.Превышающую – сумма, на которую конкретная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. Она возникает за счет определенных преимуществ собственности на момент оценки. Рассчитывается отдельно и капитализируется с учетом более высокого риска по более высокой норме.

4.%-ная арендная плата – основывается на определенном % от бизнеса. Вероятность ее полученная в связи с обстановкой на рынке того бизнеса, который арендует эту недвижимость.

5.Сверхарендная плата - %-ная аренда, выплачиваемая сверх оговоренной в договоре минимальной ставки арендной платы.

Кроме этого необходимо выявить все скидки, которые владелец дает арендатору.

Каждый договор аренды закрепляет распределение уплаты текущих расходов между владельцем и арендатором. Некоторые договора включают пункт, по которому арендатор может продлить срок аренды на 1 или более периодов. Во многих договорах есть положение об ограничении расходов.

2.2.Реконструированного отчета о доходах.

Выгода от владения собственностью включает право получить все доходы во время владения, а также доходы от продажи после окончания владения.

Для измерения дохода используются следующие понятия:

*потенциальный валовой доход – общий валовой доход от недвижимости при ее полной занятости. Потенциальный валовой доход может определяться на основе уровня арендной платы на дату оценки (на основе прогнозируемого уровня в течении определенного времени или срока владения недвижимостью),

*действительный (эффективный) валовой доход – ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня не занятости и потерь при сборе арендной платы,

*чистый операционный доход – доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов,

*денежный поток до уплаты налогов – часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания суммы на обслуживание долга. Денежный поток до уплаты налогов называют дивидендом на собственный капитал.

*возврат от продаж – общая сумма выгод, которую инвестор получает по окончанию проекта,

*денежный поток после уплаты налогов – часть чистого операционного дохода, которая остается после уплаты налогов.

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированного отчетом о доходах. Этот отчет выполняется на основе балансового отчета и отчета о доходах. Для его составления используются данные местного рынка и данные из бухгалтерских отчетов. При этом данные из бухгалтерских отчетов в чистом виде использовать для целей оценки нельзя.

При анализе недвижимости следует выделять компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. При оценке расходов следует выделять те расходы, которые направлены на поддержание функционирования бизнеса с использованием этой недвижимости.

Например, бухгалтерская амортизация не является реальным денежным платежом. Она рассчитывается на основе прошлых затрат, которые не связаны с текущей рыночной стоимостью, а величина ее связана с налоговым положением.

Величина подоходного налога с владельца не зависит от качественных характеристик используемой недвижимости, а определяется формой владения и правами собственности, поэтому отнесение подоходных налогов к операционным расходам является некорректным.

Капиталовложения, которые не повторяются ежегодно и не включаются в перечень ежегодных затрат на содержание также не относится к операционным расходам. Такие улучшения могут увеличить чистый валовой доход или продолжить срок экономической жизни здания. Поэтому на практике при анализе дисконтированных денежных потоков величины капитальных расходов необходимо вычитать из чистых операционных доходов.

В общем виде форма реконструированного отчета о доходах выглядит следующим образом:

1.Плановая аренда.

2.Скользящий доход.

3.Рыночная аренда.

4.Прочие доходы.

5.Итого потенциальный валовой доход.

6.Незанятость и потери в арендной плате.

7.Действие валового дохода (5-6).

8.Постоянные операционные расходы.

9.Переменные операционные расходы.

10.Операционные расходы на замещение.

11.Итого операционные расходы.

12.Чистый операционный доход (7-11).

13.Обслуживание кредита.

14.Денежный поток до уплаты налогов.

Планируемая аренда – часть потенциальных плановых доходов, которые образуются за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренда необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендатора.

Скользящие доходы – образуются за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов которые повышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Она определяется на основе рыночной ставки арендной платы.

Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доход от пользования гаражом, автостоянкой, оплата TV подключений и т.п.).

Потери в арендной плате – потери имеющие место за счет неполной занятости объекта, смены арендатора, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в % по отношению к потенциальным доходам, и определяется отдельно для условий каждого местного рынка.

Операционные расходы – периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это:

*налоги на недвижимость,

*некоторые эксплуатационные расходы,

*страховка здания.

Переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровня предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. Но ниже перечисленные позиции имеют место практически для любого объекта:

*расходы на управление имеют место независимо от того, кто управляет сам владелец или управляющий по контракту. Их величины принято определять в % от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости,

*расходы по заключению договоров аренды включают оплату агенту, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующей собственности эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Для вновь вводимой в эксплуатацию собственности эти затраты могут быть значительными и тогда они относятся к капитальным вложениям на развитие собственности.

При расчете чистого операционного дохода эти расходы могут быть учтены либо в году выплаты, либо распределены на весь срок аренды

*коммунальные расходы. Определяются из прошлых объемов потребления или сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При этом необходимо обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором,

*расходы на уборку. Определяется в виде ставки на ед. площади независимо от того будет уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальное предприятие. Эти расходы могут возлагаться или на владельца или на арендатора,

*расходы на заработную плату персонала непосредственно занятого в содержании и эксплуатации объекта,

*расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, покраску фасадов, ремонт инженерного оборудования, зданий. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение,

*расходы на содержание территории и автостоянки зависят от сложности эксплуатации объекта и могут быть включены в арендную плату арендатора,

*расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. Включают организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов (кровля, покрытие полов, санитарно-техническое оборудование, механическое оборудование, пешеходные дорожки, подъездные дороги, косметический ремонт перед вселением нового арендатора).

Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов.

Отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.

2.3.Методы капитализации дохода.

Коэффициенты капитализации:

Общий коэффициент капитализации – норма дохода для всей собственности, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом за год и общей стоимостью или ценой собственности.

Коэффициент капитализации собственного капитала – норма дохода, которая отражается между годовым денежным потоком до уплаты налогов и собственным капиталом.

Коэффициент капитализации заемного капитала – норма дохода, которая отражает отношение годовой суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита.

Коэффициент капитализации для земли – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовой суммой поступлений от арендной платы за землю и стоимостью земли.

Коэффициент капитализации для зданий – норма дохода, которая показывает отношение части годового дохода, приходящегося на здания, и стоимостью знания.

Норма дисконта – норма отдачи, применяемая для перевода будущих платежей в настоящую стоимость. Полученная настоящая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить отдачу равную определенной норме дисконта.

Внутренняя норма отдачи – норма, которая дисконтирует стоимость всех будущих выгод и приравнивает их к сумме начальных инвестиций.

Общая норма отдачи – норма отдачи всего инвестиционного капитала. Она учитывает изменение дохода в течении всего периода владения, а также возврат капитала в конце владения, но не учитывает эффект заемного капитала и рассчитывается так, будто бы собственность будет продана без заемного капитала.

Норма отдачи собственного капитала – норма, учитывающая все будущие выгоды в течении всего срока проекта, учитывая влияние заемного финансирования.

Существует 2 метода капитализации дохода, которые основываются на различных измерителях ожидаемого возврата капитала и имеют различающиеся предпосылки в отношении ожидаемого дохода и стоимости.

Метод прямой капитализации, который переводит величину годового дохода в показатель стоимости собственности. При этом стоимость собственности определяется путем деления дохода на коэффициент капитализации. Практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности. Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовой доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, или доход от зданий. Соответственно при этом используют:

*общий коэффициент капитализации,

*коэффициент капитализации собственного капитала,

*коэффициент капитализации для заемных средств,

*коэффициент капитализации для земли и зданий.

Метод капитализации по норме отдачи – этот метод переводит будущие доходы в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды с соответствующей нормой отдачи. Этот метод базируется на предположении об ожидаемых изменениях дохода и стоимости собственности. Процедура инвестирования получит возврат инвестиций, с учетом дисконтирования предполагая, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Этот метод позволяет дать ответ на вопрос: Будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли?

Метод капитализации по норме отдачи называют анализом дисконтирования денежного потока, т.к. для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта.

3.Сравнительный метод оценки.

Метод сравнения продаж – метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились с оцениваемым объектом.

Этот подход основан на принципе замещения, т.е. предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше чем обойдется приобретение др. сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные сопоставимые объекты должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, проданные на соответствующем рынке. Затем вносит поправки между сравниваемым и сопоставимым объектом. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

В наших условиях данным методом следует оценивать объекты, по продаже которых имеется достаточная информация.

Этапы оценки методом сравнения продаж.

1.Выявление недавних продаж объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектах могут быть найдены в собственных материалах оценщиков, материальных судебных заседаний, в архивах учреждений, у брокеров по недвижимости, адвокатов и т.д. При этом оценщику необходимо лично убедится в том, что продаваемые объекты действительно только сопоставимы с оцениваемой собственностью. При этом следует определить в одной ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, одного ли они возраста, величены, предоставляют ли они те же удобства, Сопоставить экономические условия финансирования продажи этих объектов с условиями продажи оцениваемой собственности.

2.Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продаже сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним из участников сделки. Следует убедится в том, что сопоставимые объекты конкурентные с будущим зданием покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Ни одна из сторон не должна находится в затруднительных обстоятельствах, и поступать экономически рационально. Оценщик должен с подозрением относится к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами. Продажи, зависящие от режима н/о одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества должны, как правило, отвергаться.

3.Внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым каждым из сопоставимых объектов. При корректировке фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемой собственности. При этом следует пытаться ответить на вопрос: За какую сумму был бы продан сравниваемый объект обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый? Поправки делаются исходя из того, как эти различия будут оценены типичными покупателями на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на ее создание, а столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности.

Выбор единицы сравнения. В качестве единицы сравнения при оценке земли могут выступать:

-цена за 1 га; за 1 м²; за 1 м длины; за участок.

При оценке застроенных участках могут использоваться следующие ед. сравнения:

-цена за 1 м² общей площади; за 1 м² чистой площади, сдаваемой в аренду; за 1 м³; за комнату; за единицу, приносящую доход.

Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые с точки зрения перспективного покупателя будет обладать стоимостью. Корректировки вводятся на:

1.время продажи – позволяет привести цену объекта-аналога на дату продажи к сегодняшней цене.

2.право собственности на недвижимость – основана на предположении, что при продаже объекта покупателю переходят все права собственности на данную недвижимость. Если права «плохие», то корректировка делается со знаком «-» и наоборот.

3.условия финансирования сделок – они будут различны, но наиболее типичной является ситуация, когда покупатель платит сумму выше рыночной, получая кредит по ставке ниже рыночной. Поэтому для приведения цены в сопоставимый вид следует пересчитать цену по рыночной ставке %.

4.условия продажи – делается при нетипичных для рынка отношениях продавца и покупателя.

5.состояние рынка – делается для того, чтобы учесть изменения в спросе и предложении, которые вызваны изменением законодательства и налоговой базы.

6.местоположение – связаны с различной ценой земли в разных рынках.

7.использование – в качестве сравниваемых следует рассматривать только объекты, сохранившие свой профиль деятельности.

Корректировки могут осуществляться как в денежных единицах, так и в %.

Последовательность корректировки:

*на время продаж,

*на права собственности,

*условия продажи и финансирования.

Все остальные корректировки в любой последовательности.