Управление капитального строительства и Градостроительный совет

Рынок жилья и рынок строительных услуг представляют собой рынки частных благ, поэтому их регулирование со стороны органов власти должно иметь своей целью сохранение и укрепление конкурен­ции на этих рынках, недопущение образования монополий. Именно такое регулирование в случае рынков частных благ приводит к сниже­нию их стоимости и росту качества; в то же время стандарты качествазадаются и проверяются административно. Контроль качества строительства помимо заказчика выполняют органы Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН), а также ГлавАПУ и архитектурные мастерские, которые создавали проект здания.

Цены на рынке жилья непосредственно связаны со сметной стоимостью строительства нового жилья. Рынок строительных услуг, таким образом, представляет собой первичный рынок, где на цены влияние оказывают издержки строительных организаций; рынок готового жилья является вторичным, где на цены действует множество факторов, включая степень износа, местоположение и т.д.

Существенное торможение строительного процесса в городах происходит из-за неурегулирован­ности вопроса о собственности на землю. Сначала застройщик получает в ГлавАПУ разрешение на строительство в данном «строительном пятне» - земельном участке целевого назначения. Если застройщик строит на данном месте объект, не совпа­дающий с целевым назначением, срывает сроки строительства или не осваивает данный земельный участок в течение оговорен­ною срока, муниципалитет вправе изъять недостроенный объект в свою собственность с компенсацией части понесенных застройщиком затрат. Только после того, как объект построен и введен в эксплуата­цию, подписаны все акты о его приемке, его владелец оформляет в местном отделении Комитета по землеустройству и земельным ресур­сам землеотвод— документ, подтверждающий его право на владение данным земельным участком вместе с построенным там объектом недвижимости.

Следует также отметить, что в большинстве городов при выдаче разрешения на строительство с застройщиков берется еще и сбор(как правило, в процентах от стоимости строительства, в неко­торых городах он достигал 100%) «на социальное и инженерное обу­стройство территории». Таким образом, за счет застройщика реша­лись вопросы прокладки магистральных инженерных сетей, строи­тельства магазинов, детских садов, школ, сберегательных касс, других объектов, эксплуатация которых так или иначе приносила (и приносит сейчас) доход муниципалитету и другим собственникам. Это также ведет к удорожанию строительства. В конечном итоге между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках возникает существенный разрыв, когда цена даже нового жилья на вторичном рынке оказыва­ется существенно ниже сметной стоимости строительства. Есте­ственно, это способствует переходу города в состояние упадка.

Конъюнктура на рынке жилья оказывает большое влияние на развитие города в целом. Необходимо отметить, что при больших объ­емах жилого фонда и низкой средней рентабельности сектора коммер­ческих предприятий традиционным рецептом, обеспечивающим воз­врат города в состояние развития, является строительство дорогого жилья с повышенной степенью комфортности, в целом приводящее к снижению плотности населения на единицу городской территории. В то же время отечественные города в целом характеризуются крайне низкими показателями обеспеченности жилья на душу населения по сравнению с мировыми аналогами. В связи с этим перед большинст­вом городских администраций стоит задача снижения стоимости строительства нового жилья и развертывания больших объемов гражданского строительства. Для решения этой проблемы применя­ется механизм создания искусственной монопсонии — Управления ка­питального строительства (УКС) города, которое выступает в качестве генерального заказчикана рынке строительных услуг. УКС проводит торги на получение заказа строительными организа­циями, проверяет представленные строительными организациями сме­ты; кроме того, используя централизованные, полученные от заказчи­ков денежные средства, УКС в ряде случаев может осуществлять за­купки строительных материалов большими партиями, что также при­водит к снижению стоимости строительства. Кроме того, УКС ведет постоянный контроль качества строительства.