УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В СТРАНАХ С ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКОЙ

Законодательство стран Латинской Америки формирует новые признаки сельскохозяйственной земельной собственности.

В ряде стран, в том числе в Мексике, законодательство, регулирующее оборот сельскохозяйственных земель по сделкам между физическими и юридическими лицами, содействует капитализации сельского хозяйства, укреплению экономической самостоятельности и преодолению отставания деревне.

Аграрный закон Мексики от 26 февраля 1992г. устанавливает, что в рамках частного землеоборота предметом купли-продажи могут быть земельные участки, принадлежащие эхидатариям (членам общины), которые получили право полной собственности на свой индивидуальный надел. Наряду с сельскохозяйственными землями объектом купли-продажи являются также земельные участки, расположенные на территории города или поселка, предназначенные для жилищного строительства. Покупателями по таким договорам купли-продажи выступают частные собственники, которыми могут быть как граждане Мексики, так и иностранные граждане и лица без гражданства. Формирование земельного рынка обеспечивается и операциями с акциями. На земельном рынке обращаются акции трех видов: с литерой «Т», обозначающей вложение в землю; с литерой «А» - для национальных вкладчиков капитала; с литерой «В» - для иностранных вкладчиков. Земельный рынок охватывает операции с акциями, частных владельцев, парцеллами эхидатариев, и землями общего пользования. В последнем случае требуются решение общего собрания эхидальной организации и одобрение аграрной прокуратуры.

Действующие с 1992г. на земельном рынке правила совершенствования земельно-правовых сделок разрешают различным собственникам заключать контракты на аренду земли, на выдачу под нее беспроцентной ссуды, на участие в товариществе по использованию земли. Обычная сельскохозяйственная аренда согласно новому арендному законодательству - долгосрочная аренда на срок 30 лет, которая ставит в привилегированное положение арендатора и разрешает ему пролонгировать заключенный договор с любым собственником или владельцем земли (частником или членом эхидальной организации).

Формирование системы управления земельными ресурсами в странах Центральной и Восточной Европы обусловлено историческими, национальными, культурными и другими особенностями этих стран. Различались формы и методы реформирования земельных отношений, сроки и темпы трансформации собственности на землю. На характер земельных реформ оказывали влияние особенности аграрной структуры страны, обеспеченность земельными и другими ресурсами, экономические, социальные и другие факторы, включая психологическую приверженность к тем или иным формам землевладения и землепользования, сложившиеся традиции образа жизни и трудовой деятельности в деревне.

В странах Восточной Европы аграрная реформа заключалась в изменениях производственной структуры в сельском хозяйстве, связанных с заменой государственных и огосударствленных сельскохозяйственных кооперативов, частными хозяйствами семейного типа, хозяйственными товариществами, кооперативами из первоначальных собственников земли, развитием ремесел в местной промышленности.

Первый этап реформ характеризовался радикальными изменениями земельных отношений.

Так, в Болгарии действующие правовые нормы восстановления собственности на землю в прежних реальных границах обусловили дробление земельных участков, что при дорогой земле, неупорядоченности арендных отношений и рынка земли, недостаточном техническом уровне и отсутствии необходимого стартового капитала для организации фермерских хозяйств создало препятствия для концентрации землевладений оптимальных размеров и трудности в формировании производственных кооперативов частных земельных собственников, желающих получить землю в едином массиве.

В более развитых государствах (Венгрия, Чехия, бывшая ГДР) формирование новых земельных отношений шло другим путем - с сохранением в основном крупных хозяйств и созданием системы долевого и иного вида участия в собственности с одновременным реформированием кооперативов. В целом задача состояла в сохранении эффективности производств крупных размеров и сочетании их с принципами частной собственности. Затруднения возникали лишь с возвращением экспроприированных земель бывшим владельцам из-за запутанных отношений собственности, недоказанности прав на нее, наличия претензий на одни и те же участки. Однако в этих странах удалось обойтись без дробления сельскохозяйственных угодий.

В Венгрии, например, реформирование земельных отношений началось с выделения наделов членам бывших кооперативов в зависимости от внесенной в него доли и трудового вклада за время его существования.

Согласно законодательству Польши цену 1га земли устанавливали умножением действующей на момент продажи земли основной контрактационной цены за 100кг ржи на оценочную ставку 1га. Таким образом, закон ввел налог на землю в натуральном выражении, с учетом вида и класса земли, определенных в реестре.

Одна из целей земельной реформы в Польше - создание земельного рынка. Для этого в 1990г. был принят специальный закон, согласно которому землю можно было свободно продавать. Цены на землю, так же как и арендная плата за пользование земельными участками на условиях аренды, относительно невысоки. Но в стране мало крестьян, продающих свою землю. В целом земельный рынок в Польше характеризуется относительной неразвитостью.

Напротив, полная либерализация оборота земель при низкой окупаемости сельскохозяйственной продукции и высокой безработице в городах привела к дальнейшему раздроблению земель крестьянских хозяйств. В последние годы заметно выросло число хозяйств площадью1 - 2га, которые не могут служить основой то­варного производства.

Несмотря на наличие в стране предприятий с несколькими тысячами гектаров земли, средняя площадь польского крестьянского хозяйства составляет примерно 7,5га. Это в 6 раз меньше средней площади фермы в Дании и Франции (основных странах - производителях сельскохозяйственной продукции в Европейском союзе - ЕС), хотя площадь сельскохозяйственных земель на одного жителя в них примерно такая же, как в Польше.

В таких условиях развивать конкурентоспособное на внутреннем (и тем более на международном) рынке сельскохозяйственное производство крайне трудно. В начале реформ 55 % крестьянских хозяйств Польши производили незначительное количество продукции, в основном для собственных нужд. Нерентабельность производства на землях с невысокой продуктивностью привела к выводу из хозяйственного оборота более 9 % площади сельскохозяйственных угодий в стране. Представляет интерес механизм расчетов за землю в Польше, который предусматривает, что покупатель земельного участка вносит единовременно 20% общей стоимости при заключении договора о продаже, а оставшуюся часть выплачивает каждые полгода. Установлен порядок, согласно которому покупатель земельного участка производит такие выплаты в течение 30 лет за угодья, приобретенные для создания нового хозяйства, и в течение 20 лет за угодья, приобретенные для расширения хозяйства.

Период начала выплат составляет: 6 лет для молодых крестьян либо для молодых семей; 5 лет для покупателей угодий без строений либо со строениями, требующими капитального ремонта; 3 года для всех остальных покупателей. Аграрное законодательство Польши представляет льготы покупателям земельных участков - молодым семьям, которые вносят единовременную плату в размере 5% стоимости земельного участка. Молодым крестьянином считается покупатель, которому не исполнилось 35 лет, а молодой семьей - та, если одному из супругов не исполнилось 35 лет.

Таким образом, трансформационные процессы в аграрной сфере стран Центральной и Восточной Европы обусловили в большинстве из них довольно высокий уровень приватизации сельскохозяйственных угодий (от 66% в Болгарии до 100% в бывшей ГДР).

Актуальным в настоящий момент для стран восточной Европы является расширение оборота сельскохозяйственных угодий, поскольку значительную часть новых земельных собственников (более 90% в бывшей Чехословакии, 80% в Болгарии, более 75% в Венгрии) составляют горожане и пенсионеры, либо не имеющие возможности, либо не желающие заниматься сельскохозяйственным производством.

При нестабильном рынке сбыта земли и отсутствии денежных средств у потенциальных покупателей в странах Центральной и Восточной Европы преобладающее значение в обороте земли приобретает аренда.