Вторичный рынок – рефинансирование ипотечных жилищных кредитов

Регулирование ликвидности российских банков осуществляется за счет организации и регулирования вторичного рынка закладных. С этой целью Правительством Российской Федерации в 1997 г. было создано Агентство по ипотечному жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), основным уставным направлением деятельности которого является приобретение прав требований по ипотечным жилищным кредитам, выданным в соответствии с постоянно развивающимися Стандартами[11] на средства, привлекаемые путем размещения облигаций на фондовом рынке. Таким образом, одна из ключевых задач АИЖК – создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, выполняющего важнейшую задачу - формирование ипотечного покрытия для долгосрочного привлечения капитала.

В конце июня 2005 г. Правительство Российской Федерации рассмотрело и одобрило Концепцию развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России. Согласно Концепции, на период до 2010 года АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования и ее ключевым институциональным элементом. На систему госгарантий по ипотечным ценным бумагам предполагается направить до конца 2010 года 152 млрд. руб. Кроме того, было запланировано увеличение уставного капитала АИЖК до 2010 года на 22,2 млрд. руб.

Значительное влияние на развитие системы рефинансирования оказало продвижение АИЖК унифицированных стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, а также построение сети региональных партнеров, в которую вошли первичные кредиторы, региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. В частности, региональные операторы формируют пул закладных, выданных в данном регионе, путем их выкупа у первичных кредиторов с последующей передачей АИЖК.

Развитие системы рефинансирования кредитов способствует росту количества кредитов, оформленных закладными – в 2004 – 25%, в 2005 – 47,4%, в 2006 – 61%, в 2007 – 51,2%. Это свидетельствует о том, что банки-кредиторы все в большей степени ориентируются на рефинансирование ипотечных кредитов при помощи инструментов фондового рынка. Однако в период ухудшения условий фондирования доля закладных резко снижается – до 38,6% в 2008 г. и 28,7% – в 2009 г., но в 2010 г. снова растет - до 29,5%.

Тем не менее, в настоящее время система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России развита слабо. По данным Банка России в 2009 г. объем рефинансирования с продажей пулов ипотечных кредитов составил лишь 65,4 млрд руб., в структуре источников рефинансирования преобладали средства АИЖК и региональных ипотечных агентств (64%), средства кредитных организаций составили лишь 21%, а управляющих компаний фондов – 1%.

Доминирующей рефинансирующей структурой является АИЖК. Система рефинансирования АИЖК включает 81 регионального оператора и 65 сервисных агентов. Ипотечные кредиты по стандартам АИЖК выдают 145 организаций в 75 регионах России. По стандартам АИЖК с начала деятельности агентства по 01.07.2011 г. было рефинансировано 230,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 211,2 млрд руб.

АИЖК рефинансирует кредиты небольших региональных банков за счет трех источников: собственного капитала; эмиссии корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг. Кроме того, в рамках господдержки ипотечного рынка для рефинансирования некоторых кредитных продуктов направляются средства Банка развития (ВЭБа).

Основной источник финансирования деятельности Агентства – корпоративные облигации, выпущенные под гарантии РФ. До настоящего времени начиная с 2004 г. АИЖК осуществило 20 выпусков корпоративных облигаций номинальной стоимостью 104,420 млрд руб. сроком 5-13 лет (в последнее время сроки удлиняются). Все обращающиеся облигации (А3-А19 общим объемом по номинальной стоимости 93,6 млрд руб.) активно торгуются на ММВБ, входят в котировальные списки биржи, включены в ломбардный список ЦБ, им присвоен рейтинг Ваа1 по глобальной шкале международного рейтингового агентства Moody`s Investors Service.

Помимо АИЖК корпоративные облигации выпускали еще несколько агентств (ООО КБ «МИА», «СИА» и др. региональные агентства) общим объемом 8,8 млрд руб.

Агентство разместило также 6 выпусков ипотечных ценных бумаг в рамках внебалансовой секьюритизации на общую сумму 48,6 млрд руб. Облигации первых траншей имеют высокие кредитные рейтинги (А3 или Ваа1), торгуются на ММВБ, включены в Ломбардный список Банка России, что позволяет использовать их для регулирования ликвидности банков.

АИЖК использует несколько механизмов рефинансирования: выкуп пулов закладных у банков-кредиторов и кредитование под их залог, выдачу поручительств по выпущенным банками-кредиторами ипотечным ценным бумагам и (в перспективе под инвестиции ВЭБа в объеме 160 млрд руб.) покупку ипотечных ценных бумаг, выпущенных для привлечения ресурсов для кредитования строительства нового жилья по программе «Стимул».

Помимо АИЖК механизмы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в форме сделок по секьюритизации ипотечных активов используют и другие рефинансирующие организации. Закон предусматривает выпуск облигаций с ипотечным покрытием двумя категориями эмитентов - ипотечными агентами (внебалансовая секьюритизация) и кредитными организациями (балансовая секьюритизация). Размещение облигаций может происходить как на внутреннем рынке («внутренняя» секьюритизация), так и за рубежом («трансграничная» секьюритизация).

С 2006 по 2011 гг. российскими банками было проведено 10 сделок «внутренней» секьюритизации на общую сумму 58,4 млрд руб.

Объемы сделок в рамках трансграничной секьюритизации почти в два раза больше – в 2006-2008 гг. состоялось 13 сделок на сумму 2,4 млрд евро, 341 млн долл. и 19,7 млрд руб. (в пересчете на рубли суммарный объем размещений составил примерно 115 млрд руб.). Причины, прежде всего, заключаются в том, что трансграничная секьюритизация гарантирует юридическую чистоту сделки, обеспечивает «действительную продажу» активов Спецюрлицу и эффективный механизм защиты инвесторов.

Подавляющее большинство сделок осуществлены в форме внебалансовой секьюритизации и обеспечены как собственными кредитами, выданными банками, так и кредитами, предварительно выкупленными у банков-партнеров. Только шесть сделок (Русский ипотечный банк - 140 млн долл. на 1 год, КБ МИА – 2 млрд руб. на 8 лет, Дельта Кредит – 5 млрд на 5 лет, ЮниКредит – 5 млрд на 5 лет и 2 сделки ВТБ 24 – 15 млрд руб. на 5 лет, 3,3 млрд на 32 года) составили аналог обеспеченных облигаций (сovered bonds) в РФ. Вместе с тем, многие эксперты сегодня полагают, что крупный надежный банк вполне может привлекать средства, размещая обеспеченные облигации, на достаточно выгодных условиях и с существенно меньшими издержками, чем при формировании сделки внебалансовой секьюритизации.

Однако выпуск ипотечных ценных бумаг крупными государственными банками для самостоятельного рефинансирования ипотечной задолженности затруднен, поскольку кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные требования Центрального Банка РФ по ряду нормативов. В частности, отмена норматива Н19 сделает возможной эмиссию ипотечных облигаций банками, имеющими значительные объемы вкладов населения, поскольку из первой десятки банков по объему средств населения данный норматив соблюдает только Россельхозбанк. Среднее значение норматива по этим банкам – около 200% (при нормативе 50%).