Сервитуты

Понятие сервитута. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Исторически данное вещное право получило признание первым как в римском праве, так и в российском дореволюционном законодательстве. Традиционным является деление сервитутов на вещные (предиальные) и личные (персональные). Вещные сервитуты (servitutes praedurum) устанавливаются в отношении одного объекта недвижимого имущества с целью обеспечения пользования другим объектом недвижимости. Личные сервитуты (servitutes personarum) предоставляются с целью обеспечения пользования недвижимым имуществом конкретным лицом. Иными словами, объект предиального сервитута служит другой вещи, а личного - определенному лицу*(1020). Примером вещного сервитута может служить земельный сервитут (ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). Земельный сервитут характеризуется наличием двух участков, один из которых является господствующим (praedium dominans), а другой - обремененным (praedium serviens). Сервитут устанавливается для предоставления возможности пользования господствующим земельным участком, если такая возможность не может быть обеспечена без установления сервитута, например для проезда, прохода к господствующему участку, его мелиорации и т.п. (п. 1 ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). К личным сервитутам относятся права пользования жилым помещением членами семьи собственника, отказополучателем и получателем ренты (ст. 292 ГК; ст. 31, 33-34 ЖК)*(1021).

Объектом предиального сервитута (далее - сервитут) могут выступать не только земельные участки, но и любое иное недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с земельным участком, в частности здания, помещения в них, сооружения и т.д. (ст. 277 ГК). Например, такой сервитут может быть установлен в отношении какого-либо помещения в здании для размещения систем связи, водоснабжения, теплоснабжения и т.п. Сервитут может возникать в отношении как всего объекта недвижимости в целом, так и его части (п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации).

Применительно к земельным сервитутам субъектом сервитута (сервитуарием) может быть не только собственник, но и обладатель права постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения на земельный участок (п. 4 ст. 274 ГК).

Содержание сервитута. Его составляет возможность ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Правомочие пользования сервитуария ограничено строго определенной целью, например, проход или проезд через соседний земельный участок, прокладка трубопровода и т.п. При этом на собственника "служебного" объекта недвижимости возлагается обязанность не препятствовать осуществлению разрешенного сервитуарию пользования. Деление сервитутов на положительные и отрицательные в зависимости от того, предоставляет сервитут обладателю этого права возможность совершения положительных действий или запрещает какие-либо действия собственнику обременяемого имущества, утратило свое значение. Действующее законодательство не признает возможность установления отрицательных сервитутов, а защита прав титульного владельца имущества обеспечивается возможностью предъявления негаторного иска*(1022).

Сервитут носит возмездный характер (п. 4 ст. 274 ГК). Сервитут может быть срочным и постоянным (бессрочным) (п. 4 ст. 23 ЗК).

В силу того, что законодатель предусматривает возможность возникновения сервитута на основании двустороннего соглашения в литературе делается вывод, что содержание сервитута устанавливается произвольно. Однако это не совсем так. Закон существенно ограничивает свободу усмотрения при определении объема права сервитуария. Допустим, стороны не вправе своим соглашением расширить объем правомочий сервитуария и, например, наделить его правом распоряжения имуществом. Автономность воли сторон при установлении сервитута сводится в основном к определению конкретной цели пользования чужим объектом недвижимости и размера вознаграждения, подлежащего уплате за это. Такие характеристики сервитута, как объект и срок действия, предопределяются не столько усмотрением сторон, сколько целью, для достижения которой устанавливается сервитут. Данный вывод подтверждается правилом о том, что собственник обременяемого имущества вправе требовать прекращения сервитута в одностороннем порядке при отпадении или достижении цели его установления (п. 1 ст. 276 ГК).

Особенность сервитута по сравнению с другими вещными правами состоит в том, что поскольку сервитут не предоставляет титула владения, права сервитуария не пользуются вещно-правовой защитой, и положения ст. 605 ГК на него не распространяются, если иное прямо не предусмотрено законом*(1023). Вместе с тем сервитуту присуще свойство следования за его объектом (п. 1 ст. 275 ГК).

Установление и прекращение сервитута. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества при условии, что эти нужды не могут быть обеспечены без установления сервитута*(1024). При этом пользование, предоставляемое сервитутом, должно быть наименее обременительным для собственника "служебной" вещи с тем, чтобы собственник сохранил возможность осуществления пользования, владения и распоряжения таким имуществом (п. 2 ст. 274 ГК; п. 5 ст. 23 ЗК). Если установление сервитута приводит к невозможности использования имущества по назначению, собственник вправе требовать его прекращения через суд (п. 2 ст. 276 ГК).

В связи с этим от сервитута как вещного права следует отличать законные ограничения права собственности, которые законодатель в отдельных случаях неудачно называет "публичными сервитутами" (п. 2 ст. 23 ЗК). К числу таких публичных сервитутов следует отнести законные ограничения пользования земельным участком, устанавливаемые на основании общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК), ограничения, устанавливаемые в отношении лесных участков, водных объектов общего пользования и т.п. (п. 2 ст. 23 ЗК; ст. 262 ГК; ст. 6 Водного кодекса; ст. 9, п. 3 ст. 44, п. 2 ст. 45 Лесного кодекса; подп. 8 п. 5 ст. 43, подп. 2 п. 2 ст. 44, п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса; п. 4 ст. 13 ФЗ от 19 июля 1998 г. "О гидрометеорологической службе" (с изм. и доп.)*(1025), ст. 10 ФЗ от 7 июля 2003 г. "О связи" (с изм. и доп.)*(1026)). Указанные ограничения не являются субъективными гражданскими правами, поскольку не имеют конкретных управомоченных лиц и устанавливаются в общественных интересах, а не в интересах отдельных субъектов*(1027).

Сервитут, как и иные права на недвижимое имущество, устанавливается с момента государственной регистрации его возникновения (п. 1 ст. 131 ГК; п. 1 ст. 25 ЗК). Основанием для такой регистрации, по общему правилу, служит соглашение между лицом, требующим его установления, и собственником обременяемого объекта недвижимости*(1028). Правовой целью данного соглашения является установление абсолютного вещного права, а не обязанности по совершению каких-либо активных действий в пользу управомоченного лица. Следовательно, такое соглашение не порождает гражданско-правовых обязательств с положительным содержанием и должно рассматриваться не как обязательственный договор, а как распорядительная сделка или "вещный договор"*(1029). Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Существенными условиями данного соглашения следует считать предмет и цену*(1030).

Вместе с тем, если соглашение об установлении сервитута не достигнуто, заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута в судебном порядке. В этом случае основанием для государственной регистрации сервитута является судебное решение. Таким образом, сервитут, в конечном счете, может быть установлен независимо, а возможно, и против воли собственника. В особом порядке возникновения сервитута проявляется специфика правового режима этого вещного права, позволяющая отграничить указанное право от обязательственных прав по возмездному использованию чужого имущества (права аренды и т.д.).

Установление вещных сервитутов некоторых видов осуществляется на основании закона. В частности, на основании закона возникает дорожный сервитут собственника земельного участка, в случае если при продаже или передаче в залог такого земельного участка собственник сохраняет право собственности на расположенные на этом земельном участке объекты недвижимости (ст. 271, п. 2 ст. 553, ч. 2 п. 4 ст. 430 ГК; ч. 2 п. 1 ст. 64 ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп.)*(1031)).

Специфическим основанием прекращения сервитута является прекращение его по заявлению собственника при отпадении оснований, по которым он был установлен, а также вследствие невозможности собственника использовать имущество по назначению в связи с установлением сервитута (ст. 276 ГК). Прекращение сервитута, как и его возникновение, приурочено к моменту государственной регистрации его прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.