ГЛАВА III.

Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним.

Общие положения.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет глубокие исторические корни. Еще в древности люди стремились к тому, чтобы устанавливать какие- то внешние знаки, которые свидетельствовали бы о существовании их прав на строение и землю.

Известно, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась благодаря развитию залоговых отношений, так как лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости, должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, предоставляемом в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут?)

Для удовлетворения такой потребности в конце XVIII века в Европе зарождается институт ипотечных книг. Информация, содержащаяся в этих книгах, была открыта для всех. Впоследствии система ипотечных книг трансформировалась в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею (систему оглашения). Открытость сведений о государственной регистрации признается одним из важнейших принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и столь значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить возможность любому лицу знакомиться с данными государственной регистрации прав на недвижимость.

Другим основанием формирования системы государственной регистрации послужило принятие государством функций признания и подтверждения фактов возникновения, ограничения (обременения) перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

История развития государственной регистрации в России имеет свою специфику. Фактически она началась в XVI веке, когда площадные подъячие выполняли функции регистраторов- нотариусов. Немного позже, в XVII веке, появились палаты крепостных дел, где писцы выполняли функции, аналогичные тем, что сейчас выполняет система государственной регистрации. Накануне Октябрьской революции в России также существовала государственная регистрация, но эту функцию выполнял нотариат. При этом младший нотариус вносил запись в реестр крепостных дел.

После октябрьских событий 1917 г. понятия «предпринимательство», «бизнес», «коммерция» в нашей стране ассоциировались с аферой, подпольной деятельностью ради наживы.

В 90-х годах ХХ века в России была восстановлена в правах частная собственность и частная предпринимательская деятельность. Кроме двух основополагающих законов: 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и 24 октября 1990 г. Закон РСФСР « О собственности в РСФСР», были приняты различные постановления Правительства, направленные на развитие предпринимательства.

Следует отметить, что до образования единой системы государственной регистрации прав на недвижимость правоустанавливающие документы на недвижимое имущество выдавались различными государственными органами.

Так, комитеты по правлению имуществом и фонды имущества различных уровней, основываясь на положениях Закона РСФСР от 03. 07.1991г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29.01.1992 г. выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы. В свою очередь, бюро технической инвентаризации городов (районов) выдавали регистрационные удостоверения на отдельные объекты.

С 1 января 1995 г. была ведена в действие первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации, который с определенными оговорками можно назвать экономической конституцией. С развитием рыночных отношений в России возникает потребность в введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимость. ГК РФ включил как в первой, так и во второй части систему норм о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества. Кроме того, были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступление в силу сделок с недвижимостью. Предметом государственной регистрации могут быть объектом – права на недвижимость; сделки с недвижимым имуществом; обременения (ограничения) прав на недвижимость. В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержащей перечня сделок с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации.

Хотя в ГК не дано само понятие государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним, из его положения следует, что государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в, Единый государственный реестр, который в соответствии с ГК ведется учреждениями юстиции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с режимом движущихся вещей.

21 июля 1997 г. принимается, а затем с 31 января 1998 г. вводится в действие Федеральный закон « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который не только определил значение и правовые последствия регистрации, но также установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решения регистрирующим органом, который действует в редакции 30. 12. 2004 г..

Следует заметить, что многочисленные изменения, внесенные с момента издания Федерального закона до настоящего времени, свидетельствуют, что нормы действующего законодательства являются далеко не достаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, и в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практики.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 5 июля 2001 г. № 132 – 0; «государственная регистрация – формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удовлетворить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.»

С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право.

Ряд авторов полагают, что саму регистрацию права можно определить как индивидуальный (ненормативный) акт государственного регистрирующего органа, с которым гражданское законодательство связывает определенные правовые последствия. О. Ю. Скворцов полагает, что такие выводы ошибочны. «Государственной регистрации прав на недвижимое имущество не свойственны признаки, которыми обладают нормативные акты, поскольку регистрация непосредственно не порождает прав. Значение регистрации в том, что она определяет момент возникновения права на недвижимость. Кроме того, государственная регистрация никак не влияет на правоотношения сторон, возникающие из сделки с недвижимым имуществом. Вместе с тем, для третьих лиц государственная регистрация является показателем того, что переход прав на недвижимое имущество произошел».[50]

Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п. 1 ст. 2 Закона о государственной прав на недвижимость следует, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке.

Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации, то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таком случае отсутствует объект регистрации.

В то же время п. 2 ст. 8 ГК РФ говорит о том, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации ответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. Так статья 165 ГК РФ говорит о ничтожности сделки с недвижимостью при несоблюдения требования о ее регистрации. С другой стороны, в Сулу ст.433 и 458 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. «Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоизменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения»,[51] указывает О.Ю.Скворцов.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 164 ГК РФ и Законом о регистрации. Однако ни в ст.131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации (ст.4) не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации. Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной (как в примере с договором купли-­продажи недвижимости - ст. 550 ГК РФ).

Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что «в силу ст.131 ГК государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость», а «исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут предусматриваться специальным законом».[52]