Собственностью. Сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основные черты сделок следующие: - сделка – это правомерное действие;

- сделка – волевое действие, то есть направленное на достижение определенной правовой цели. Внешнее выражение воли в форме, доступной восприятию, называется волеизъявлением. Воля может быть выражена устно, письменно, с помощью конклюдентных действий (компостирование абонементного талона для оплаты проезда в общественном транспорте), при помощи молчания (например, продление договора аренды при продолжении пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока договора, если нет возражений арендодателя);

- сделка всегда направлена на достижение правовой цели в виде возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Типичная для данного вида сделок правовая цель называется основанием сделки (например, основанием договора купли-продажи всегда является переход за плату права собственности на имущество к другому лицу). От основания сделки следует отличать ее правовой результат - те правовые последствия, которые реально наступили в результате совершения сделки. Для действительных сделок характерно совпадение основания и правового результата сделки.

Продажа государственной и муниципальной собственности.

Продажа объектов государственной и муниципальной собственности осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственной и муниципальной собственности: на конкурсе, через выкуп арендованного имущества, на аукционе, путем продажи акций акционерных обществ.

Объектами продажи могут быть:

- свободные от обязательств объекты государственной и муниципальной собственности;

- несвободные от обязательств объекты государственной и муниципальной собственности, в договорах или иных документах, на передачу которых предусмотрена возможность их изъятия, в том числе и для последующей продажи;

- сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды;

- прочие объекты государственной и муниципальной собственности, которые могут находиться в собственности других лиц.

Аренда и субаренда государственной и муниципальной собственности.

В системе управления государственной и муниципальной собственностью аренда и субаренда занимают особое место. Общим основанием для передачи имущества в аренду является превышение арендной платой (без амортизации и налога на имущества) прибыли на капитал при использовании объекта непосредственно собственником.

Целесообразность передачи имущества в аренду определяется следующими факторами:

- имущество не используется собственником в текущей хозяйственной деятельности, то есть не приносит дохода;

- имущество используется собственником, но приносит убытки;

- имущество на текущем этапе развития не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам (нехватка оборотных средств, затраты на ввод в эксплуатацию и т.д.).

Для того чтобы обеспечить защиту имущества от риска гибели или порчи, одновременно с договором аренды может заключаться договор страхования передаваемого в аренду государственного или муниципального имущества.

Объекты государственной и муниципальной собственности могут быть переданы в аренду, как правило, любому физическому или юридическому лицу на основании торгов. Передача может осуществляться:

- по конкурсу, когда использование имущества предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставляемых на конкурс объектов собственности;

- на аукционе, когда от арендатора не требуется выполнение никаких дополнительных условий, внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением;

- по факту пользования - при изменении или прекращении вещных прав, приведших к необходимости оформления договора аренды: а) при приватизации государственной и муниципальной собственности, б) при окончании сроков действия правоустанавливающих документов, в) в порядке правопреемства;

- как внеконкурсная передача - в исключительных случаях, перечень которых, как правило, содержится в нормативных актах, регулирующих процесс передачи прав на имущество.

Законодательство предусматривает возможность переуступки прав аренды третьему лицу при согласовании с собственником или его представителем при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства арендатора.

Арендатор вправе совершать следующие сделки с правами аренды:

- передавать в субаренду;

- передавать права аренды в залог;

- внести права аренды в уставной капитал хозяйственных обществ;

- передавать права аренды в порядке наследования, обмена, доверительного управления.

Одной из самых распространенных операций с правами аренды является субаренда. Ряд норм по договорам субаренды имущества заложено в ГК РФ: к ним применяются правила аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ). Арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Субарендатор не имеет права распоряжаться арендованным имуществом, в том числе передавать в залог права субаренды, вносить в уставные капиталы и т.д. Субарендаторами могут быть любые физические и юридические лица. При этом объем имущества, которое может быть передано в субаренду или ее часть, как правило, установлено в договоре аренды.

Доверительное управление. В практике управления государственной и муниципальной собственностью существует институт доверительного управления, то есть делегирования прав по управлению имуществом на основе договора. При этом передаются права на распоряжение, пользование и владение имуществом, но собственник устанавливает частичные ограничения в реализации этих прав. Первоначально доверительное управление касалось только акций приватизированных предприятий. После вступления в силу ГК РФ доверительное управление распространилось на все имущество.

По ГК РФ учредителем доверительного управления может быть только собственник. Доверительное управление осуществляется в его интересах или в интересах лица, указанного в договоре. Право собственности к доверительному управляющему не переходит, он не может управлять имуществом в своих интересах. В доверительное управление не может быть передано имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Доверительный управляющий действует от своего имени, но указывает, что он является таковым. К функциям доверительного управления могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением и т.д. Управляющий следит за использованием имущества по назначению, его состоянием и т.п.

Назначение управляющего назначается по итогам открытого конкурса на право заключения договора доверительного управления имуществом.

Договор доверительного управления муниципальным имуществом прекращается в следствии: а) ликвидации юридического лица или выгодоприобретателя; б) отказа выгодоприобретателя от получения выгоды по договору; в) признанием индивидуального предпринимателя, являющегося доверительным управляющим несостоятельным (банкротом); г) отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для него лично.

Законодательно предусмотрена возможность выкупа имущества, находящегося в доверительном правлении при согласовании с собственником.

Передача объектов государственной и муниципальной собственности на праве хозяйственного ведения.

Объекты государственной и муниципальной собственности могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Решение о передачи объектов собственности в хозяйственное ведение, как правило, принимается одновременно при создании унитарного предприятия. Право собственности на имущество унитарным предприятиям не передается. В случаи перехода права собственности на государственные и муниципальные предприятия как имущественный комплекс (в силу их приватизации) к другому собственнику, то за предприятием сохраняется право хозяйственного ведения на закрепленное за ним имущество.

Право хозяйственного ведения не может быть передано предприятием другим юридическим или физическим лицам.

Имущество, принадлежащее предприятию или иному лицу на праве хозяйственного ведения, не может быть без согласования с собственником продано, передано в аренду, внесено в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия.

Предприятие обязано за свой счет содержать данное имущество и нести расходы на его эксплуатацию.

Часть прибыли от использования государственной или муниципальной собственности, принадлежащей на праве хозяйственного ведения предприятию, размер которой устанавливается договором, перечисляется в соответствующий уровень бюджетной системы РФ.

Передача объектов государственной и муниципальной собственности на праве оперативного управления.

Объекты государственной и муниципальной собственности могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям.

Право оперативного управления еще более ограничивает субъекта, им обладающего. Это право подразумевает необходимость использовать имущество с той целью, с которой оно было передано. Право оперативного управления представляет собой особое вещное право юридического лица владеть, пользоваться и распоряжаться государственным и муниципальным имуществом в пределах, установленных законом, целями его деятельности, заданиями собственника (чаще всего здесь имеется в виду необходимость соблюдения сметы расходов) и назначением данного имущества.

Государственные и муниципальные учреждения не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных по смете или целевым назначением.

Имущество, закрепленное за государственным или муниципальным учреждением на праве оперативного управления, остается в государственной или муниципальной собственности соответственно.

Имущество может быть передано или изъято из оперативного управления решением государственными или муниципальными органами, уполномоченными осуществлять передачу или наделять таким правом.

Передача объектов государственной и муниципальной собственности на праве безвозмездного пользования.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет договор безвозмездного пользования как договор ссуды. Некоторые объекты государственной и муниципальной собственности могут быть переданы в безвозмездное пользование:

- государственным и муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям в случаи нецелесообразности передачи им данного имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление;

- юридическим лицам - некоммерческим организациям и физическим лицам, которым государство или муниципалитет в соответствии с законодательством обязано оказывать содействие в организации их деятельности;

- органам государственной и муниципальной власти.

Ссудополучатель государственной или муниципальной собственности не вправе без письменного разрешения ссудодателя передавать его в аренду, залог, в качестве вклада в уставной капитал. Ссудополучатель обязан вернуть имущество ссудодателю в том состоянии, в каком он его брал, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Пользователь обязан самостоятельно нести расходы по содержанию и эксплуатации данного объекта собственности. (В основном распространяется на недвижимое имущество, нежилые помещения).