Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды недвижимого имущества, уступки права аренды и регистрация прекращения аренды.

ГК РФ Статья 615.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, изменяющая условия зарегистрированного договора, подлежит государственной регистрации. Следовательно, соглашение об изменении заключенного на год и более договора аренды здания, сооружения, помещения, который подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, также должно быть зарегистрировано. При этом правовые последствия заключения соглашения в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ наступают после его регистрации.

Государственная регистрация прекращения

зарегистрированного договора аренды здания, сооружения,

помещения на основании соглашения о его расторжении

В судебной практике относительно необходимости государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды, заключенного на год и более, нет единой позиции.

Одни суды приходят к выводу, что соглашение о расторжении договора, заключенного на год и более, не требует обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Обосновывается это тем, что государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и гл. 34 ГК РФ не содержит требований об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды. В этом случае договор считается расторгнутым со дня, указанного в соглашении о расторжении.

Другие суды придерживаются подхода, в соответствии с которым соглашение о расторжении в силу ст. 131, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и договор аренды признается расторгнутым с момента ее осуществления.

Государственная регистрация прекращения

зарегистрированного договора аренды здания, сооружения,

помещения на основании заявления об одностороннем отказе

от исполнения договора

С таким заявлением в орган, зарегистрировавший договор, вправе обратиться:

- инициировавшая расторжение договора сторона, которой договором предоставлено право на односторонний отказ, - в случае немотивированного отказа от его исполнения. При этом к заявлению необходимо приложить доказательства, подтверждающие уведомление другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ);

- обе стороны договора - в случае одностороннего отказа от его исполнения, который связан с действиями одной из сторон либо с иными обстоятельствами, подлежащими проверке. Сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, если другая сторона отказывается от обращения с указанным заявлением, вправе обратиться к последней с иском о признании договора прекратившимся. В этом случае регистрирующий орган внесет запись о прекращении договора на основании решения суда об удовлетворении иска.

Государственная регистрация прекращения

зарегистрированного договора аренды здания, сооружения,

помещения на основании решения суда о расторжении договора

При расторжении зарегистрированного договора в судебном порядке по требованию одной из сторон в ЕГРН должна быть внесена соответствующая запись.

Запись о расторжении договора вносится в ЕГРН на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны (п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).