Закон предусматривает ряд обязательных условий строительства.

Во-первых, основанием для начала строительства является наличие права на земельный участок. Помимо права собствен­ности или аренды на земельный участок, на котором будет вестись строительство, ст. 40 и 41 Земельного кодекса Россий­ской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) уста­новлено, что лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого зе­мельного владения, также вправе быть застройщиком.

Право собственника на строительство или выдачу разреше­ния на строительство установлено положением п. 1 ст. 263 ГК РФ. Это право ограничено обязанностью соблюдения градостро­ительных и строительных норм и правил, а также требований, определяющих назначение земельного участка. В частности, строительство должно осуществляться с учетом требований ге­неральных планов, включающих в себя карты (схемы) плани­руемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения насе­ления в границах поселения, городского округа;

2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в грани­цах городского округа;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправле­ния (ч. 1 ст. 19 Градостроительного кодекса РФ).

Во-вторых, только право собственности или аренды земель­ного участка дает основание застройщику вести деятельность по привлечению денежных средств для строительства. Осталь­ные вещные права на земельный участок, которыми обладает лицо, заинтересованное в развитии деятельности по привлече­нию денежных средств на строительство, не являются основа­ниями для начала такой деятельности.

Само право собственности на земельный участок необходи­мо зарегистрировать в территориальном органе Федеральной регистрационной службы субъекта РФ — Едином государствен­ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения строящегося объекта.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участни­ков долевого строительства для строительства (создания) мно­гоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости толь­ко после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собствен­ности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартир­ного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав кото­рых будут входить объекты долевого строительства (п. 1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской Федерации»).

Итак, для того чтобы застройщик имел юридическую воз­можность начать привлечение денежных средств для строитель­ства, он должен владеть земельным участком на праве соб­ственности или на праве аренды.

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви­жимости и о внесении изменений в некоторые законодатель­ные акты Российской Федерации» появился новый тип догово­ра — договор о долевом участии в строительстве.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижи-102

мости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого стро­ительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусло­вленную договором цену и принять объект долевого строитель­ства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию много­квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве является консен-суальным, возмездным и взаимным. Предметами договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передаче после раз­решения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строи­тельства, с другой же стороны — действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

Существенными условиями данного договора являются:

1) предмет, определение подлежащего передаче конкретно­го объекта долевого строительства в соответствии с проект­ной документацией застройщиком после получения им раз­решения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строи­тельства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Под ценой договора долевого строительства подразумевается

размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства. Закон устанавливает, что в качестве пла­тежного средства могут выступать только денежные средства.

В договоре указывается цена договора, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строитель­ства для строительства (создания) объекта долевого строитель­ства. Цена договора может быть определена в договоре как сум­ма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возмож­ности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

За неисполнение участником его обязательства перед застройщиком по внесению платежей, предусмотренных дого­вором, предусмотрена неустойка. Эта неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, дей­ствующей на день исполнения обязательства, от суммы просро­ченного платежа за каждый день просрочки.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одно­го из них такой договор считается незаключенным.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объек­та долевого строительства несет застройщик.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государствен­ной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны вправе предусмотреть судебный порядок растор­жения договора.

В законе подтверждено право наследников умершего участ­ника договора долевого строительства на вступление в этот до­говор. Для того чтобы наследник стал правообладателем по до­говору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

В договоре долевого участия в строительстве устанавливает­ся срок, не позднее которого объект должен передаваться участ­нику долевого строительства (дольщику). Гражданское законо­дательство допускает определение срока при помощи отсылки до наступления того или иного события.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской Федерации» уста­новлена обязанность застройщика определить единый срок передачи объекта застройки всем участникам долевого строи­тельства.

За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строитель­ства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню). Предусмотрена пеня в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Застройщик обязан передать участнику долевого строитель­ства объект долевого строительства, качество которого соответ­ствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора — требованиям технических регламен­тов, проектной документации и градостроительных регламен­тов, а также иным обязательным требованиям. При этом в слу­чае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, привед­шими к ухудшению качества такого объекта, или с иными не­достатками, которые делают его непригодным для предусмо­тренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). При существенном нарушении требований к качеству

объекта долевого строительства участник долевого строитель­ства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобожде­нии застройщика от ответственности за недостатки объекта до­левого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства уста­навливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи

объекта долевого строительства участнику долевого строитель­ства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое ка­чество выявлено в течение гарантийного срока.

Объект долевого строительства может быть передан застрой­щиком участнику долевого строительства лишь после получе­ния разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Согласно ст. 55 Гра­достроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эк­сплуатацию представляет собой документ, который удостоверя­ет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соот­ветствие построенного, реконструированного, отремонтиро­ванного объекта капитального строительства градостроитель­ному плану земельного участка и проектной документации. Органом, который выдает разрешение на ввод объекта недви­жимости в эксплуатацию, является тот орган, который выдал разрешение на строительство. Таким органом может быть феде­ральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижи­мости, обязан принять его в предусмотренный договором срок или приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

Застройщик обязан использовать денежные средства, упла­чиваемые участниками долевого строительства по договору, ис­ключительно для строительства (создания) им многоквартир­ных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Участник долевого строительства (дольщик) наделен широкими правами по одностороннему отказу от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный догово­ром срок;

2) прекращения или приостановления строительства (созда­ния) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижи­мости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект доле­вого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежи­лых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) если объект долевого строительства построен застрой­щиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными не­достатками, которые делают его непригодным для предус­мотренного договором использования;

6) существенного нарушения требований к качеству объек­та долевого строительства;

7) в иных предусмотренных договором случаях. Участник долевого строительства считается исполнившим

свои обязательства с момента уплаты в полном объеме денеж­ных средств.

Если участник (дольщик) отказывается подписать акт о пе­редаче ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе задержать исполнение, т. е. передачу объекта недвижи­мости.

Допустимо досрочное исполнение обязательств как застрой­щиком, так и участником.

В то же время, если участниками договора долевого строи­тельства являются предприниматели, досрочное исполнение обязательств допустимо только в тех случаях, которые предус­мотрены законом, иными правовыми актами, условиями обяза­тельства, или вытекает из обычаев делового оборота либо су­щества обязательства.

В том случае, если одна из сторон договора не исполняет своего обязательства, другая сторона имеет право приостано­вить исполнение обязательства (застройщик вправе не переда­вать возведенный объект недвижимости).

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в качестве способа обеспечения устано­влен залог. В обеспечение исполнения обязательств застройщи­ка (залогодателя) по договору с момента государственной ре­гистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге пре­доставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строя­щиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником доле­вого строительства, в предусмотренных рассматриваемым ФЗ и (или) договором случаях;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неиспол­нения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных де­нежных средств, причитающихся ему в соответствии с дого­вором и (или) федеральными законами.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шести месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока переда­чи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (соз­дания) многоквартирного дома и (или) иного объекта не-108

движимости при наличии обстоятельств, очевидно свиде­тельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (ст. 14 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не­движимости и о внесении изменений в некоторые законо­дательные акты Российской Федерации»). Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной ре­гистрации. До государственной регистрации права собственности (вещного права) на объект долевого строительства участник (дольщик) обладает обязательственным правом требования, вытекающим из договора долевого участия в строительстве.

По договору купли-продажи жилого помещения право соб­ственности возникает с момента государственной регистрации соответствующего договора. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов своей семьи.

Граждане — собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим жилым помещением, они осу­ществляют также право владения и распоряжения принадлежа­щими им жилыми помещениями (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Они мо­гут продать, обменять, завещать их и т. д. Собственники жилого помещения вправе вселять в помещение других граждан, а так­же сдавать его внаем.

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает переход права соб­ственности на жилой дом или квартиру к другому лицу.

В ГК РФ установлены последствия использования собствен­ником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по наз­начению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его раз­рушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения — также назна­чить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Право на жилое помещение у наследника возникает с момен­та открытия наследства.