ГК РФ закрепляет случаи расторжения договора коммерческо­го найма жилого помещения.

1. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

2. По инициативе нанимателя. Наниматель жилого помеще­ния вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным преду­преждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

3. По инициативе наймодателя может расторгаться в судеб­ном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более дли­тельный срок, а при краткосрочном найме — более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) использования жилого помещения не по назначению ли­бо при систематическом нарушении прав и интересов сосе­дей, как предусматривает ст. 293 ГК РФ, аналогично прекра­щению права собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимате­ля о необходимости устранения нарушения. Если же нанима­тель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое по­мещение не по назначению или нарушать права и интересы со­седей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть до­говор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных на­рушений. Если в течение определенного судом срока нанима­тель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обра­щению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсро­чить исполнение решения на срок не более одного года (ст. 687 ГК РФ).

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жило­го помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Наем специализированного жилого помещения. Отношения по найму специализированного жилого помещения были подроб­но рассмотрены в лекции № 3, посвященной специализирован­ному жилищному фонду.

Договор аренды жилых помещений. Главным критерием раз­граничения аренды жилых помещений и договора коммерче­ского найма является субъект договорных отношений. В отно­шениях аренды субъектами являются юридические лица. К отношениям аренды жилых помещений применяются нормы гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязу­ется предоставить арендатору, являющемуся юридическим ли­цом, жилое помещение за плату во временное владение и поль­зование.

Закон не допускает использование жилого помещения в целях, не связанных с обеспечением права гражданина на жи­лье, поэтому фактически жилые помещения, сдаваемые в арен­ду, подлежат сдаче в субаренду гражданам — работникам юри­дического лица. Юридическое лицо не вправе устраивать в жилом помещении склады, офисы и т. п.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора арен­ды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив дру­гую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора пе­ред другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от

права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преи­мущественного права арендатору необходимо не позднее вре­мени, указанного в договоре, предложить арендодателю заклю­чить договор на тех же или иных условиях.

Право пользования жилым помещением сохраняется даже в случае отчуждения земельного участка. Обязательным усло­вием договора аренды является установление арендной платы. При отсутствии положений об определенной арендной плате договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам ку­пли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, об­условленном в договоре (например, с произведенным ремон­том).

Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК. Жилищнымили жилищно-строительным кооперативом признаетсядобровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основании членств в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в ко­оперативном доме.

Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы отно­сятся к потребительским кооперативам. Соответственно учре­дителями такого кооператива могут быть не менее пяти граж­дан, достигших 16 лет, или не менее трех зарегистрированных юридических лиц.

По определению П. И. Седугина, «жилищно-строительный кооператив образуется для строительства жилого дома и его эк­сплуатации. Жилищные кооперативы создаются для приобре­тения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплу­атации».

Жилищно-строительные кооперативы осуществляют свою деятельность на принципах самоокупаемости и самоуправле­ния, т. е. государственные органы и органы местного самоупра­вления не вправе вмешиваться в хозяйственную и финансовую деятельность кооператива. Статья 134 ЖК РФ закрепляет обя­занность государства предоставлять временно жилые помеще­ния на время капитального ремонта в домах ЖСК. Если при­надлежащий ЖСК дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен предоставляется в собственность равноценный жилой дом (ст. ст. 32, 86, 134 ЖК РФ).

Вступать в жилищные кооперативы в соответствии с законо­дательством вправе граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста, и юридические лица.

Уставом кооператива определяется размер паевого взноса, который член кооператива должен внести единовременно или в рассрочку.

На основании заявления о вступлении в товарищество соб­ственников жилья у собственника помещения в многоквартир­ном доме возникает членство в товариществе собственников жилья. Соответственно и прекращается такое членство по заяв­лению о выходе из членов товарищества. Естественно, членство утрачивается с потерей права собственности на жилое помеще­ние в многоквартирном доме.

Все лица, приобретающие жилое помещение в таком доме, вправе по заявлению стать членами товарищества собственни­ков жилья.

Членами кооператива становятся по решению общего со­брания, но для предоставления жилого помещения решения общего собрания недостаточно. Решение общего собрания о предоставлении члену кооператива жилого помещения подле­жит утверждению администрацией района. До полной выплаты пая гражданин не является собственником квартиры, а только вправе владеть жилым помещением и пользоваться им.

Обмен жилого помещения в ЖК или ЖСК допускается только с согласия совместно проживающих членов семьи. Об­мен с лицами, не являющимися членами кооператива, допуска­ется в случае, если они вступят в кооператив.

Жилищный кодекс РФ предусматривает судебную защиту членов жилищно-строительного кооператива в следующих слу­чаях:

1) в случае, если к нанимателю предъявлен иск о расторже­нии или изменении договора найма жилого помещения;

2) обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

4) помещение является служебным или находится в обще­житии;

5) в связи с обменом жилищные условия одной из обмени­
вающихся сторон существенно ухудшаются, в результате че­
го граждане становятся нуждающимися в улучшении жи­
лищных условий, обмен не допускается.
Жилое помещение в жилищном или жилищно-строитель­
ном кооперативе, находящееся в общей собственности, может
быть разделено. Раздел допускается, если каждому претендую­
щему лицу может быть выделено изолированное жилое поме­
щение. Если изолированные жилые помещения в квартире от­
сутствуют, может быть произведено переустройство или
перепланировка.

Жилищный кодекс РФ предусматривает только право сда­вать жилое помещение внаем. Взимаемая с наймодателя плата не может превышать эксплуатационных расходов на жилое по­мещение. После того как член жилищного или жилищно-стро­ительного кооператива выплатит полную стоимость пая, он приобретает правомочия собственника и право добровольного выхода из кооператива, право распоряжаться жилым помеще­нием по своему усмотрению, в предусмотренном уставом по­рядке передать пай любому постоянно проживающему с ним члену семьи. Члены кооператива обязаны выполнять требова­ния устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. Остальные права и обязанности опре­деляются уставом кооператива.

Членство в жилищном кооперативе прекращается в устано­вленных законом случаях:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного

кооператива.

Устав жилищного кооператива должен предусматривать осо­бый порядок рассмотрения заявлений граждан, желающих вый­ти из состава членов жилищного кооператива.

На основании решения общего собрания членов жилищно­го кооператива (конференции) член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива в случае гру­бого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом или уставом жилищного кооператива.

По решению общего собрания членов жилищного коопера­тива (конференции) наследники умершего члена жилищного кооператива имеют право вступить в указанный кооператив.

Согласно ст. 133 ЖК РФ член кооператива, исключенный из него, подлежит выселению в судебном порядке.

До выплаты паевого взноса жилое помещение является соб­ственностью ЖК или ЖСК.

Возникновение права собственности на жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение возникает в результате:

1) приобретения жилого помещения по гражданско-право­вым договорам;

2) полной выплаты пая в жилищном или жилищно-строи­тельном кооперативе;

3) индивидуального жилищного строительства;

4) долевого участия в строительстве;

5) наследования;

6) приватизации жилого помещения (будет действовать до

1 марта 2010 г.).

Законодательством РФ не установлено каких-либо ограни­чений по количеству, размерам и стоимости жилья, находяще­гося в собственности граждан. Исходя из этого гражданин мо­жет оказаться собственником одновременно нескольких жилых помещений, например в связи с переходом к нему квартиры (или жилого дома) по праву наследования, приобретения на ос-94

новании гражданско-правового договора, путем жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товари­ществами индивидуальных застройщиков, и т. п.

Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые помеще­ния) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих ши­рокое распространение на практике, характерных для жилищ­ного права.

Собственник жилого помещения осуществляет права владе­ния, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

Индивидуальное жилищное строительство. Создание нового жилого помещения (индивидуальное жилищное строительство) необходимо вести с соблюдением всех норм земельного, жи­лищного и градостроительного законодательства.

Градостроительный кодекс РФ определяет строительство как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Гражданин, возводящий объект индивидуального жилищно­го строительства, является застройщиком. В соответствии с нормами градостроительного законодательства необходимо получить разрешение на строительство — документ, подтвер­ждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным ор­ганом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Застройщик для получения разрешения обязан предоставить в указанные органы заявление, к которому прилагаются следую­щие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный уча­сток (например, договор аренды, купли-продажи);

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуально­го жилищного строительства (ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных выше.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство фе­деральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2) проводят проверку соответствия проектной документа­ции или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индиви­дуального жилищного строительства требованиям гра­достроительного плана земельного участка, красным ли­ниям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, рекон­струкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в раз­решении на отклонение от предельных параметров разре­шенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство

федеральный орган исполнительной власти, орган исполни­тельной власти субъекта РФ или орган местного самоуправле­ния по заявлению застройщика могут выдать разрешение на от­дельные этапы строительства, реконструкции.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти вправе отказать в выдаче разрешения на строи­тельство при отсутствии документов, прилагаемых к заявле­нию, или несоответствии представленных документов требова­ниям градостроительного плана земельного участка, а также

требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, рекон­струкции.

Застройщик вправе оспорить отказ в выдаче разрешения на строительство в судебном порядке.

Выдача разрешения на строительство осуществляется упол­номоченными на выдачу разрешения на строительство органом бесплатно. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы обязаны направить копию та­кого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строи­тельного надзора. Форма разрешения на строительство устана­вливается Правительством РФ.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоста­вленном физическому лицу для целей, не связанных с осу­ществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

3) строительства на земельном участке строений и сооруже­ний вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктив­ных и других характеристик их надежности и безопасности и не превышают предельных параметров разрешенного стро­ительства, реконструкции, установленных градостроитель­ным регламентом;

5) в иных случаях, если в соответствии с Градостроитель­ным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о гра­достроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разре­шения на строительство обязан безвозмездно представитьв фе­деральный орган исполнительной власти, орган исполнитель-97

ной власти субъекта РФ или местного самоуправления, выдав­шие разрешение на строительство, следующие сведения:

1) о площади;

2) о высоте и об этажности планируемого объекта капиталь­ного строительства;

3) о сетях инженерно-технического обеспечения;

4) один экземпляр копии результатов инженерных изыска­ний и по одному экземпляру копий разделов проектной до­кументации или один экземпляр копии схемы планировоч­ной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строи­тельства для размещения в информационной системе обес­печения градостроительной деятельности (ч. 18 ст. 51 Гра­достроительного кодекса РФ).

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, его выдавшим, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения.

В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, рекон­струкция, капитальный ремонт объекта капитального строи­тельства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строитель­ства сохраняется (п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Долевое участие в строительстве. Отношения по долевому участию граждан в строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви­жимости и о внесении изменений в некоторые законодатель­ные акты Российской Федерации».

Основными субъектами, участвующими в долевом строи­тельстве, являются застройщик и дольщик.

Термин «застройщик» обозначает одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие не упоминается в ГК РФ,

но подробно раскрывается в ФЗ «Об участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик— юридическое лицо независимо от его органи­зационно-правовой формы или индивидуальный предприни­матель, имеющий в собственности или на праве аренды земель­ный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строи­тельства (создания) на этом земельном участке многоквартир­ных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской Федерации»).

Итак, застройщиком может быть юридическое лицо или ин­дивидуальный предприниматель, причем застройщиками могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Коммерческие юридические лица преследуют в строи­тельстве цель извлечения прибыли, то же можно сказать и об индивидуальных предпринимателях.

Только застройщик имеет право привлекать денежные сред­ства граждан для создания многоквартирных домов. В результа­те исполнения обязательства застройщика у гражданина возни­кает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви­жимости и о внесении изменений в некоторые законодатель­ные акты Российской Федерации»).

В случае привлечения денежных средств иными лицами, не застройщиком, сделка является недействительной согласно ст. 168 ГК РФ в силу ее противоречия требованиям законодательства.

Правительством РФ устанавливаются следующие дополни­тельные требования к застройщику:

1) финансовое благополучие застройщика;

2) определенный размер собственных денежных средств застройщика.

Застройщик может привлекать подрядчиков для осущест­вления деятельности по строительству жилого помещения. Если же застройщик осуществляет строительство многоквар­тирного дома самостоятельно, он должен получить в устано­вленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» порядке специальное разрешение.

К числу лицензируемых видов деятельности в строительстве отнесены:

1) проектирование зданий и сооружений I и II уровней от­ветственности в соответствии с государственным стандар­том;

2) строительство зданий и сооружений I и II уровней ответ­ственности в соответствии с государственным стандартом;

3) инженерные изыскания для строительства зданий и со­оружений I и II уровней ответственности в соответствии с го­сударственным стандартом (ст. 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

Перечень объектов недвижимости, которые могут возводить­ся на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве мно­гоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесе­нии изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гораздо уже, нежели перечень объектов недвижи­мости, предусмотренный в ст. 130 ГК РФ, ввиду следующих причин:

1) в указанном законе речь идет только о рукотворных
объектах недвижимости, из сферы его регулирования ис­
ключены объекты недвижимости, которые являются тако­
выми в силу их естественных свойств;

2) из-под регулирующего воздействия данного закона выве­
дены объекты производственного назначения.
Объектами долевого строительства могут быть жилые и не­
жилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома
или иного объекта недвижимости, возводимого при помощи
привлеченных денежных средств, принадлежащих участникам
долевого строительства. Очевидно, что жилые и нежилые поме­
щения должны входить в состав многоквартирного жилого до­
ма или иного объекта недвижимости, строящегося с привлече-
100

нием денежных средств участников долевого строительства. К иным объектам, перечисленным в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви­жимости и о внесении изменений в некоторые законодатель­ные акты Российской Федерации», могут быть отнесены гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпри­нимательской деятельности, торговли, культуры и иные объек­ты недвижимости, за исключением объектов производственно­го назначения. Таким образом, перечень объектов, возводимых по договору долевого участия, является открытым и может тол­коваться расширительно.