Понятие кондоминиума. Участники Кондоминиума. Виды и состав объектов кондоминиума. Регистрация объекта кондоминиума

В связи развитием городов и многоквартирным жилищным строительством идеи кондоминиума в мировой практике имеют большое распространение. В современный период в ряде зарубежных стран вопросы кондоминиума регулируются в специальных законодательных актах (Австрийский закон «О собственности на квартиру»; раздел 234 национального закона США о жилищном строительстве; Законы о горизонтальной собственности Бразилии и Пуэрто-Рико и др.)[173]. Однако, понятие «кондоминиум» в разных правовых системах имеет разное значение. В одних странах кондоминиумом называются объединения (ассоциации) собственников в многоквартирных жилых домах[174], в других – имущественный комплекс, Так, в Российской Федерации кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

В законодательстве Казахстана понятие «кондоминиум» имеет иное содержание. Впервые оно было введено в законодательство Указом Президента РК, имеющим силу Закона, от 22 декабря 1995 г. «О земле» (далее - Указ о земле), согласно которому кондоминиум признавался формой собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности (п/п 1 ст. 1).

В последующем указанное понятие было предусмотрено в Законе РК от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях» (далее – Закон о жилищных отношениях), и в п. 6 ст. 209 ГК РК. Из определений, данных в указанных законах, также следует, что кондоминиумом признается особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс.

Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум - это особая форма собственности, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.

Конституция РК различает государственную и частную собственность. В этой связи могут возникнуть сомнения, связанные с определением кондоминиума как формы собственности. Конституция РК не относит государственную или частную собственность к формам или видам собственности. Основанием для указанной классификации является субъект права собственности. Критерием выделения кондоминиума как формы собственности является не субъект права собственности, а иные основания. Так, согласно казахстанскому праву кондоминиум представляет собой понятие, которое характеризует сочетание в одном имущественном комплексе раздельной (индивидуальной) собственности на отдельные объекты с общей собственностью на общее имущество. В этой связи противоречий с Конституцией не возникает. Вместе с тем считаем, что понятие кондоминиума требует уточнения. Во-первых, в объекте кондоминиума возникают не одно, а два и более отношений собственности по поводу каждого раздельного имущества, и, во-вторых, отношения между всеми участниками - по поводу общего имущества (земельного участка, подвала, крыши, лестничной площадки т.д.). В этой связи вряд ли правомерно множество отношений собственности рассматривать как одну форму собственности. Для кондоминиума характерно сочетание раздельной (индивидуальной) и общей собственности в одном имущественном комплексе. Поэтому указанным понятием, на наш взгляд, было бы правильнее назвать сам имущественный комплекс, в котором есть объекты раздельной собственности для удовлетворения раздельных (индивидуальных) потребностей в жилище и нежилых помещениях (гаражи, офисы и т.д.) и объекты общей собственности, служащие для удовлетворения общих нужд участников (земельные участки, подъезды, лифты, фундамент, крыша и т.д.).

Несмотря на то, что в современный период понятие «кондоминиум» в зарубежных странах обычно используется не для обозначения особой формы собственности, среди зарубежных исследователей также есть сторонники понимания кондоминиума как формы собственности. Так, С. Батлер рассматривает кондоминиум в качестве формы собственности, которая объединяет в себе (имеет содержанием) право собственности на индивидуально определенные вещи (квартиры в многоквартирном жилом доме) и доли в праве общей собственности каждого из названных собственников на общее имущество (крышу, стены, лестничные площадки и т.п.)[175]. Существует и другая точка зрения, противоречащая официальной концепции кондоминиума. Австрийский ученый Г. Колер, анализируя национальный Закон «О собственности на квартиру», приходит к выводу о том, что квартира представляет собой «предоставленное собственнику недвижимости вещное право на исключительное использование отдельной квартиры или иного помещения и на единоличное распоряжение этой квартирой (помещением), то есть это не право собственности на реальную часть дома, а совместная собственность на всю недвижимость (например, на 1/50 дома), связанная с правом использования этой квартиры и распоряжения ею»[176]. Установление объекта раздельного (индивидуального) права в многоквартирных жилых домах является одним из наиболее важных вопросов кондоминиума. Определение пределов «персонального владения», как отмечалось в литературе, очень важно с точки зрения страхования недвижимости, несения риска повреждения, ответственности за ущерб, причиненный общему имуществу. Например, в США в ряде штатов правомочия собственника распространяются на внутреннее пространство помещения, ограниченное слоем штукатурки, при этом наружные стены, потолок и пол считаются частями общих мест»[177].

Многоквартирный жилой домявляется физическим объектом, но является ли он единым объектом права - это другой вопрос. Если следовать теории, которой придерживается Г. Колер, многоквартирный жилой дом одновременно выступает как физический объект и как единый объект права. На наш взгляд, на один объект права может быть только одно право собственности. На часть объекта права не может быть самостоятельного права собственности. Концепция вещных прав признает объектом вещного права только индивидуально-определенную вещь. Часть же дома не может быть признана индивидуально определенной вещью. Идентификация такого объекта очень затруднительна. Доля определенной вещи (1/50, 1/49, 1/30 и т.д.) не может служить достаточным критерием для индивидуализации объекта, в то время как параметры квартиры определены (кадастровый номер, местоположение, площадь и т.д.). Изложенное, на наш взгляд, является обоснованием признания объектом права собственности в многоквартирных жилых домах не части дома, а только квартиры. Под помещением в Казахстане признается, в частности, отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании). Границами помещения являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения (ст. 2 Закона о жилищных отношениях).

В связи с изложенным, полагаем, что в Законе Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 июля 2006 года № 180 (далее – Закон о долевом участии) одним из наиболее не удачных является определение предмета договора о долевом участии в жилищном строительстве. В частности, в п. 5 ст. 1 и иных статьях Закона предмет договора обозначен термином «доля в жилом здании) (ст.ст. 7, 9, 11, 12, 14, 17). В соответствии с п. 5 ст. 1 Закона о долевом участии доля в жилом здании — входящее в состав построенного жилого здания по договору долевого участия в жилищном строительстве жилище, передаваемое дольщику по передаточному акту.

На наш взгляд, доля в жилом здании и жилище это два разных объекта гражданских правоотношений и не могут быть использованы в одном значении. Дольщик заинтересован в приобретении не доли в жилом здании, а жилища, которое имеет индивидуальное определенные признаки (площадь, местоположение и др.) Что же касается доли в жилом здании, то она, если она не выделена в натуре, не имеет индивидуально определенных признаков. Более того, в результате передачи доли у дольщика не может возникнуть право частной собственности на жилище, поскольку это два разных объекта гражданских прав.

В связи с изложенным, мы предлагаем в п. 5 ст. 1 Закона о долевом участии вместо понятия «доля в жилом здании» дать определение понятия «жилище» или «предмет договора о долевом участии в жилищном строительстве». В ст. ст. 7, 9, 12, 14, 17 Закона слова «доля в жилом здании» заменить на слово «жилище».

Понятие «кондоминиум» применяется чаще всего в отношении многоквартирных жилых домов. Однако анализ показывает, что аналогичные отношения возникают не только в жилых домах, но и в других зданиях, части которых находятся в индивидуальной собственности (ином общем вещном праве), а другие части (места общего пользования) - в общей. В связи с этим по законодательству Казахстана в кондоминиальные отношения вступают собственники дач, гаражей, офисов и других помещений, которые, помимо раздельного имущества, приобретают в имущественном комплексе общее имущество для удовлетворения общих нужд. В здании, в котором расположены несколько офисов, общим имуществом, как и в жилищных кондоминиумах, являются крыша, фундамент, лестницы, земельный участок и д.т. Несколько специфичен состав общего имущества в дачных и гаражных кондоминиумах. В основном таким общим имуществом являются земельные участки, предназначенные для удовлетворения общих потребностей, в частности, это общие дороги. Но если несколько гаражей находятся на одном земельном участке и объединены общими стенами, состав общего имущества расширяется.

С момента введения в законодательство РК понятия «кондоминиум» правовое регулирование кондоминиума претерпело некоторые изменения, которые мы оцениваем как позитивные.

1) В совершенствовании отношений в объекте кондоминиума значительная роль принадлежит Закону РК от 21 января 2001 г. «О земле» (далее - Закон о земле), нормы которого о кондоминиуме были продублированы в ЗК РК. В правовом режиме земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, произошли ряд изменений, которые соответствуют мировым тенденциям регулирования кондоминиальных отношений и позволяют разрешить возникающие между участниками конфликты. В настоящее время земельным законодательством допускается предоставление в раздельную собственность земельного участка при здании (строении, сооружении) в случаях необходимости обеспечения технологических и иных нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения), и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам (п. 3 ст. 62 ЗК РК). Кроме того, пунктом 1 ст. 62 ЗК РК предусмотрено, что с письменного согласия всех участников кондоминиума допускается деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм. Из изложенного следует, что возможно установление раздельной собственности не только на земельный участок, который прилегает к зданию и находится за контурами его фундаментами, но и на земельный участок, который находится под фундаментом при соблюдении установленных требований.

2) В прежнем и новом законодательстве доля в общей собственности в объекте кондоминиума признается идеальной (п. 2 ст. 26 Указа о земле, п. 2 ст. 45 Закона о земле, п. 2 ст. 62 ЗК РК). Это ставило под сомнение возможность признания такой доли реальной в праве пользования. Между тем, на наш взгляд, идеальный характер доли в праве собственности не исключает реальный характер доли в праве пользования. Доля и в праве собственности, и в праве пользования должна признаваться идеальной только в тех случаях, когда общее имущество в силу своего назначения не может находиться в раздельном пользовании (лестничные площадки, лифты, земельный участок под домом и т.д.). Если же общее имущество при идеальном характере доли в праве собственности может находиться в раздельном пользовании, доля в праве пользования становится реальной. В частности, зачастую на практике подвалы, хозяйственные постройки при доме и даже земельные участки, прилегающие к дому, передаются в раздельное пользование отдельных участников кондоминиума. Данное положение нашло прямое отражение в ЗК РК. В частности, в п. 2 ст. 62 установлено, что порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм. Например, считаем, что земельный участок, прилегающий к дому, может быть отведен для парковки автомобилей или для разведения огорода, если это соответствует интересам всех участников кондоминиума, а также строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим и другим общим правилам и запретам. Причем каждая квартира может получить свою «долю». ЗК РК решает юридическую судьбу только земельного участка, допуская его раздельное пользование в определенных случаях. Но нормы земельного закона не могут быть автоматически применены к иному общему имуществу. Между тем такое общее имущество, как подвалы, давно уже стали объектом раздельного пользования участников кондоминиума. В связи с изложенным считаем, что все вопросы кондоминиума требуют разрешения в специальном законе.

3) Одним из наиболее важных положений законодательства о кондоминиумах, явившегося результатом его совершенствования, является, на наш взгляд, расширение понятия кондоминиума. До принятия Закона о земле под кондоминиумом понималась только форма собственности. При принятии Закона о земле было предусмотрено, что кондоминиум это форма собственности (иного права). Данное положение противоречит п. 6 ст. 209 ГК РК, из которого вытекает, что субъектами отношений в кондоминиуме признаются только собственники помещений. Между тем при определении круга таких субъектов необходимо исходить из того, на ком лежат обязанности, связанные с обладанием имуществом, входящим в состав объекта кондоминиума. Как правило, такие обязательства (по уплате налогов и содержанию общего имущества) несет собственник имущества. В частности, при сдаче помещений в аренду субъектом ответственности за выполнение соответствующих имущественных обязанностей, как правило, признается собственник, а не арендатор (ст. 36 Закона о жилищных отношениях). Вместе с тем в некоторых случаях такие обязанности и, соответственно, ответственность, возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав. В частности, государственные юридические лица, имеющие в оперативном управлении или хозяйственном ведении помещения, входящие в составе объекта кондоминиума, сами несут такие обязательства. Аналогичные отношения возникают с участием негосударственных учреждений. Во всех перечисленных случаях субъектами налоговых обязательств и обязательств, связанных с содержанием общего имущества, признаются не собственники, а субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления. В домах государственного жилищного фонда бремя содержания мест общего пользования несут наниматели, а не собственник.

В связи с изложенным, распространение норм о кондоминиуме на отношения с участием субъектов иных вещных прав (права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а в соответствующих случаях – права пользования) считаем обоснованным. Кроме того, определение понятия «участник кондоминиума» также считаем необходимым. Закон упоминает такое понятие (п. 2 ст. 32 Закона о жилищных отношениях), но не определяет его содержания. Между тем установление круга таких субъектов является чрезвычайно важным, поскольку они являются обладателями как прав, так и обязанностей, связанных с общим имуществом. Например, определение состава участников кондоминиума важно не только для установления обязанного лица, но при определении круга лиц, которые могут участвовать при формировании органа управления объекта кондоминиума. Исходя из изложенного, считаем, что участниками кондоминиума из лиц не являющихся собственниками, являются субъекты права оперативного управления или хозяйственного ведения, а также наниматели, если на основании законодательного акта или договора они имеют права и на них возложены обязанности, связанные с общим имуществом, в том числе права по его управлению.

В связи с изложенным полагаем, что понятие «кондоминиум» в п. 6 ст. 209 ГК РК необходимо расширить.

4) В связи с принятием Закона РК от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав на недвижимость) по вопросам регистрации объекта кондоминиума в законодательство было внесено ряд изменений. В первую очередь, это касается вопроса о субъектах, которые вправе подать заявления о регистрации объекта кондоминиума. Согласно п. 2 ст. 39 указанного закона при государственной регистрации объекта кондоминиума уполномоченными представителями участников кондоминиума признаются:

1) лицо, избранное на общем собрании участников кондоминиума;

2) орган управления объектом кондоминиума, если такие полномочия представлены ему учредительными документами, договором на управление объектом кондоминиума или общим собранием участников кондоминиума;

3) любой участник кондоминиума, если размеры долей в общем имуществе определяются в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях.

Такое решение вопроса значительно упрощает процедуру регистрации объекта кондоминиума. До установления указанных правил на практике без решения общего собрания участники кондоминиума не могли подать документы на регистрацию объекта кондоминиума. Между тем, такое решение не имело никакого юридического значения, если доля в общем имуществе определялась по формуле.

Вместе с тем, в правовом регулировании кондоминиальных отношений осталось достаточно много нерешенных вопросов.

1) В настоящее время являются актуальными вопросы формирования земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, и оформления прав на него. Земельный участок является составной частью объекта кондоминиума и должен быть сформирован до регистрации объекта кондоминиума. Между тем, в настоящее время в Республике земельные участки при многоквартирных жилых домах сформированы в редких случаях. Не определены их границы, площадь, нет акта предоставления их участникам кондоминиума и т.д. В связи с указанными проблемами в настоящее время регистрация объектов кондоминиума проходит очень медленно. В последующем отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, может иметь негативные последствия при изъятии земельного участка для государственных нужд. На практике при определении суммы компенсации стоимость доли участника кондоминиума в правах на земельный участок не учитывается, если права на земельный участок не оформлены и не зарегистрированы. Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 31 Закона РК о жилищных отношениях собственникам помещений принадлежит земельный участок. В связи с изложенным, мы полагаем, что у участников кондоминиума права на земельный участок возникают одновременно с правами на помещения и отсутствие регистрации не должно влиять на признание за ними прав на земельный участок. Отказ от выплаты компенсации за долю в правах на земельный участок, права на которые не оформлены, считаем необоснованным. Более того, сам факт вынесения решения об изъятии свидетельствует о том, что государство признает такой земельный участок объектом права частной собственности или права землепользования.

2) До регистрации объекта кондоминиума необходимо также определить размер доли участников кондоминиума в общем имуществе. Такая доля может быть определена соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения доля определяется по формуле. В ряде случаев расчет доли по формуле не совсем соответствует интересам участников. Однако составление соглашения является достаточно проблематичным. В частности, поскольку соглашение касается размера доли в общем имуществе, в его заключении должны принять участие все собственники (участники кондоминиума). Если участником кондоминиума является несовершеннолетнее лицо, то необходимо согласие органов опеки и попечительства (ст. 114 Закона РК «О браке и семье»). Кроме того, согласно п. 4 ст. 21 Закона о регистрации прав на недвижимость, если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, при регистрации сделки регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению. Таким образом, либо такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, либо все участники сделки должны лично явиться в регистрирующий орган для подтверждения подлинности воли и подписей. Допускается также засвидетельствование в нотариальном порядке подлинности подписей тех участников, которые не могут лично явиться в регистрирующий орган. Помимо этого регистрирующему органу для регистрации соглашения о долях необходимо установить полный перечень участников кондоминиума, чтобы убедиться в том, что все они приняли участие в составление такого соглашения. В противном случае в последующем сделка может быть оспорена участниками кондоминиума, не участвовавшими в ее заключении, поскольку таким соглашением определяются их права и обязанности, связанные с общим имуществом. Состав таких участников может быть определен на основании данных правового кадастра. Однако в кадастре нет сведений обо всех участниках кондоминиума. В частности, если права на недвижимое имущество возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, права считаются возникшими без государственной регистрации.

Все изложенное значительно затрудняет заключение участниками кондоминиума соглашения о долях. Для решения указанной проблемы считаем необходимым упростить порядок заключения соглашения. Например, в зарубежной практике в деятельности регистрирующих органов практикуется институт клятвенной декларации, при котором заявитель гарантирует подлинность представленных документов и сведений, и ответственность за их недостоверность регистрирующий орган не несет. В казахстанском законодательстве, на наш взгляд, следовало бы возложить обязанность по установлению состава участников кондоминиума, сбор их подписей и ответственность за их достоверность на уполномоченного представителя участников кондоминиума, который подает заявление о регистрации. В настоящее время чаще всего такими представителями выступают органы управления объектов кондоминиума, в том числе кооперативы собственников квартир или помещений. Регистрирующий орган при этом должен исходить из презумпции подлинности подписей и соответствия воли и волеизъявления всех участников кондоминиума.

В законодательстве многих стран формируется специальное законодательство о кондоминиумах[178]. В Казахстане такие нормы содержатся, кроме одной статьи ГК РК (ст. 209), в Законе о жилищных отношениях и ЗК РК. Однако, как уже отмечалось, кондоминиум возникает не только в многоквартирных жилых домах, но и в дачных, гаражных и иных имущественных комплексах. Поэтому норм указанных нормативных правовых актов не достаточно для урегулирования отношений, возникающих в различных видах объектов кондоминиума. В связи с изложенным считаем, что законодательному разрешению рассмотренных проблем способствовало бы принятие специального Закона РК «О кондоминиуме».

3) Остаются проблемными также вопросы определения режима общего имущества. Режим общей долевой собственности (иного вещного права) в кондоминиуме имеет существенные отличия в сравнении с режимом общей долевой собственности, возникающего в иных правоотношениях. К специфике режима кондоминиума в РК можно отнести следующее:

1) в кондоминиуме отдельные помещения (жилые и нежилые) находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а общее имущество, в том числе на места общего пользования, - в общей долевой собственности собственников помещений;

2) доля участника кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящегося в раздельной собственности, и не может быть самостоятельным предметом отчуждения;

3) права на общее имущество участников кондоминиума подтверждаются правами на вторичные объекты и нет необходимости оформления прав на общее имущество, отдельно от прав на раздельное имущество;

4) право на земельный участок всех участников кондоминиума подлежит оформлению при регистрации объекта кондоминиума, если оно не было оформлено до этого момента, однако отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок в случаях, когда у участников кондоминиума есть право на безвозмездное его предоставление (подпункт 1 ст. 9 ЗК РК), не может свидетельствовать об отсутствии у участников кондоминиума прав на земельный участок (п. 2 ст. 31 Закона о жилищных отношениях);

5) право на долю в праве на земельный участок подлежит оформлению отдельно от прав на вторичный объект только в том случае, когда такая доля подлежит выкупу;

6) доля в праве собственности на общее имущество носит идеальный характер и не подлежит выделу или разделу, но в праве пользовании доля может иметь реальный характер с учетом целевого назначения общего имущества.

С учетом изложенного, режим общего имущества в объекте кондоминиума специфичен. Вместе с тем практика показывает, что права участников кондоминиума на общее имущество нередко нарушаются. Наиболее распространены нарушения, допускаемые при совершении сделок с общим имуществом. В одних случаях такие сделки совершаются органами управления объектами кондоминиума (КСК и др.), хотя вещными правами на такое имущество они не обладают. В других случаях такие сделки совершаются на основании протокола общего собрания, на котором присутствовало определенное количество участников кондоминиума. Либо сделка совершается с согласия части участников кондоминиума (лиц, проживающих в одном из подъездов). Во всех указанных случаях совершение сделки с общим имуществом незаконно, поскольку правом на совершение сделки со своим имуществом обладают только лица, которым это имущество принадлежит (п. 1 ст. 212 ГК РК). В РК, в отличие от некоторых стран, объектом кондоминиума признается имущественный комплекс в целом (многоквартирный дом с земельным участком и др.). Подъезд или иная часть комплекса не является самостоятельным объектом кондоминиума. В этой связи при совершении сделки, например, в отношении части подвала, согласие нужно получить всех участников кондоминиума, не зависимо от того, в каком подъезде расположены их помещения.

Строительство так называемых «мансардных этажей», получившее распространение в РК, также может быть осуществлено с согласия всех участников кондоминиума, поскольку при этом разрушается крыша, которая находится в общей долевой собственности (ином праве) участников кондоминиума.

Анализ практики применения законодательства о кондоминиумах показывает, что в ряде случаев нарушения прав участников кондоминиума обусловлены непониманием основных положений, относящихся к правовому режиму общего и раздельного имущества. Так, в РК получила распространение практика оформления прав на место для парковки автомобиля в паркинге как на раздельное имущество, хотя такой объект никак не соответствует признакам помещения или иного объекта права собственности. Имуществом в данных отношениях является паркинг в целом, поскольку места для парковки автомобилей не отделены друг от друга стенами, крышами и (или) иными отделяющими конструкциями. Полагаем, что правильно было признавать паркинг в целом объектом права общей долевой собственностью всех обладателей мест для парковки автомобилей. Место для парковки автомобиля при этом должно признаваться объектом раздельного пользования, но не права собственности.

В настоящее время кондоминиум является в городах одной из наиболее распространенных правовых форм удовлетворения потребностей граждан в жилище и нежилых помещениях. От полноты и эффективности правового регулирования кондоминиальных отношений зависит решение жизненно важных интересов участников кондоминиума. В связи с изложенным, правовое регулирование режима общего и раздельного имущества в объекте кондоминиума требует как дальнейшего совершенствования, так и осмысления.