Этапы реализации сравнительного подхода

В целом сравнительный подход требует осуществления следующих этапов:

1. Изучить рынок и выбрать объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и могут являться объектами сравнения для объекта оценки.

2. Собрать информацию о сделках по каждому отобранному объекту сравнения и проверить ее достоверность и точность.

3. Выбрать необходимые единицы сравнения и параметры для внесения корректировок (разрабатывается модель для сопоставления/сравнения и спецификация по основополагающим ценообразующим корректировкам).

4. Провести корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и получить стоимость оцениваемого объекта.

Рассмотрим подробнее технику реализации основных этапов сравнительного подхода.

Как было отмечено выше, на первом этапе собирается информация о продажах сопоставимых объектов. Данные могут быть найдены в личном архиве оценщика, материалах риэлтерских и страховых компаний, компьютеризированных банках данных, досье брокеров по недвижимости, данных информационных и налоговых служб, а также в периодических изданиях по недвижимости.

Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом, т.е. необходимо определить, в той ли рыночной зоне (функциональное назначение) находятся сопоставимые объекты, что и объект оценки, обладают ли такими же основными конструктивными, техническими и эксплуатационными характеристиками, насколько во время их продажи экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи объекта оценки.

Необходимо исключать из рассмотрения слишком поспешные продажи или сделки между двумя тесно связанными сторонами (например между детьми и родителями, между мужем и женой, между дочерними компаниями).

Некоторые факторы влияют на цену объекта конкретной сделки и вызывают отличие цены от рыночной стоимости:

– необычное финансирование;

– вынужденная продажа (случай банкротства) или продажа под сильным нажимом;

– вынужденная покупка (сделка);

– отсутствие информированности сторон.

Сделки заведомо не подходят для сравнения, если:

– одна из сторон – участниц сделки – государство или муниципалитет;

– сделка произведена по решению суда;

– объект сопоставления – памятник архитектуры или исторический объект;

– в результате сделки проданы частичные права (сервитут, аренда);

– сделка проведена между тесно связанными сторонами (родственниками, партнерами);

– сделка осуществлена для получения особых выгод (например выкуплен последний земельный участок);

– сделка – продажа по завещанию;

– сделка вынужденна продажей при банкротстве;

– сделка – акт благотворительности и т.п.

При проверке данных о продажах требуют подтверждения:

– дата продажи;

– описание объекта недвижимости и его местоположения (статус, доступ, связи);

– переданные права на объект и их объем;

– чистота сделки – типичность мотивации покупателя и продавца (без излишней спешки, без давления, продуманная с обеих сторон, вне родственных связей);

– финансирование – типичное (если в оплате принимала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита).

Особое значение имеет правильное внесение поправок (корректировок) в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения

Единицы сравнения– адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их напрямую влияет на результат определяемой стоимости объекта оценки. Выбираются они в соответствии с анализом рыночных данных и должны быть типичными для данного сегмента рынка либо как минимум используются нормативные стандарты для сравнения, при отсутствии рыночных данных.

Ниже приведены названия цен за различные единицы сравнения, которые могут использоваться в оценочной практике

– при продаже земельных участков:

• за сотку, гектар;

• за 1 м2;

• за лот;

• за единицу будущей площади застройки (коэффициент использования территории);

– при продаже застроенных участков:

• за 1 м2 общей площади здания;

• за 1 м2 здания, подлежащей сдаче в аренду;

• за 1 м2 здания без учета местоположения (цена строительства 1 м2);

• за 1 м3 здания;

• за единицу недвижимости (дом, комната, номер, место и т.п.);

• за 1 метр по фасаду;

• за единицу недвижимости, приносящей доход, т.е. мощности объекта недвижимости (1 м2 общей площади квартиры, номер гостиницы, посадочное место кафе, торговое место, место стоянки автомобиля и т.п.).

Цена за объект, приносящий доход, недвижимости целиком, применяется для доходной недвижимости того или иного вида (кинотеатр, концертный зал) и для объектов, незначительно различающихся по основным параметрам (гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т.п.).

Таким образом, мы выяснили, что:

– различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента вида недвижимости;

– корректировки производятся от объектов сравнения к объекту оценки, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан объект сравнения, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

– объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

Корректировки могут производиться в трех основных формах:

– в денежном выражении;

– в процентах от стоимости объектов сравнения;

– в долях единицы (используется довольно редко).

Наиболее точный прием – применение денежных поправок. Денежные поправки – суммы, прибавляемые к продажной цены каждого объекта сравнения или вычитаемые из нее. Но это возможно только в том случае, если их можно количественно определить (т.е. существует достаточное число парных продаж). Если это невозможно, то применяются процентные поправки.

Процентные поправки используются, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании устойчивых процентных различий. Процентные поправки требуют тщательного обоснования их количественного выражения. Насколько процентов те или иные параметры, характеристики лучше или хуже чем в объекте оценке (например транспортная доступность объекта сравнения, окружение) и насколько при этом они соответствуют денежному эквиваленту в абсолютном исчис-

лении, а не просто назначенный процент корректировки.

Особое внимание следует обращать на знаки вносимых поправок. Применение варианта внесения процентных поправок требует учета порядка их внесения. Возможны два варианта:

– на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене),

– на независимой основе (суммированием).

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения –ценообразующих показателей собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости:

1. Передаваемые права на собственность.

2. Условия финансирования (условия финансовых расчетов при приобретении объекта недвижимости).

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Корректировка на дату сделки (продажи).

5. Местоположение объекта оценки.

6. Физические характеристики объекта оценки.

7. Экономические показатели объекта оценки.

8. Функциональное назначение объекта оценки.

9. Дополнительные элементы стоимости (например наличие движимого имущества).

Первые четыре корректировки осуществляются последовательно в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи объекта сравнения пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

На основе опыта оценки поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. К этим поправкам относятся:

– передаваемые права на объект оценки в сравнении с объектами сравнения;

– условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств) объекта оценки в сравнении с объектами сравнения;

– условия продажи (скидки, рассрочки) объекта оценки в сравнении с объектами сравнения;

– время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж) объекта оценки в сравнении с объектами сравнения.

Поправки, относящиеся к показателям объекта оценки, вносятся на независимой основе и отражают по сравнению с объектами сравнения:

– местоположение объекта оценки;

– техническое состояние объекта оценки;

– дополнительные элементы объекта оценки;

– экологические показатели объекта оценки и др.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета откорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов проведения корректировок. Имеется ряд методов такого рода. Их можно разделить на две категории:

– количественные (анализ парных продаж, статистический, графический, трендовый анализы, анализ вторичных данных);

– качественные (относительный сравнительный анализ, метод общей группировки).

Подробнее остановимся на наиболее распространенных методах.

Метод парных продаж.Суть его состоит в нахождении на рынке объектов сравнения и сравнении их с объектом оценки, при этом надо найти такие объекты сравнения, чтобы они отличались друг от друга лишь одним элементом, по которому и проводится их анализ и сравнение

Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть определены с помощью метода парных продаж.

Метод общей группировки.Применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом числе продаж с незначительным разбросом цен. Тогда оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше –хуже»). Если разброс цен невелик (в пределах 10%), то применение этого приема может быть оправданным.

Анализ вторичных данных.Применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величин корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

Качественный анализ.Применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных. В данном анализе используются стандартные термины качества, например такая качественная шкала:

значительно лучше,

много лучше,

немного лучше,

равный,

немного хуже,

много хуже,

значительно хуже