Оценка на различных уровнях управления недвижимостью

Оценка на различных уровнях управления недвижимостью.На каждом из

уровней управления, указанных в гл. 1 учебника, в задачи управляющего входит деятельность, так или иначе связанная с результатами оценки недвижимости.

Так на первом уровне (управление портфелем недвижимости), цель которого – максимизация дохода от портфеля, к функциям управляющего относят формирование и актуализацию портфеля.

Формирование портфеля происходит на основании стоимостного анализа объектов, предполагаемых к включению в портфель, поскольку формирование инвестиционного портфеля недвижимости – соединение разделение прав на объекты недвижимости, причем прав, имеющих стоимостную оценку. Инвестор, формируя портфель, оперирует величинами, отражающими либо стоимость, либо доходность объекта. Доходность во многом зависит от уровня рыночной арендной платы за объект, которая также подлежит оценке.

Таким образом, на данном уровне управления потребуется определение одного из следующих оцениваемых видов стоимости недвижимости: рыночной, инвестиционной, ликвидационной, утилизационной, определения которых будут даны ниже в этом параграфе.

На втором уровне (управление комплексом объектов недвижимости), цель которого – максимизация дохода или достижение иных (например, социальных) задач, к функциям управляющего относят в том числе формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей).

На данном уровне управляющему понадобятся результаты оценки рыночной арендной платы по объектам и сегментам объектов недвижимости, входящих в комплекс. Кроме этого, управляющему необходима оценка ремонтных, восстановительных и других работ, производимых для оптимизации управления комплексом и максимизации доходов, оценка затрат нареконструкцию, модернизацию и т.д.

На третьем уровне (управление объектом недвижимости, цель которого – максимизация дохода от объекта (стоимости объекта), управляющий формирует доходы, управляет расходами, привлечением и возвратом инвестиций, осуществляет управление занятостью объекта.

Для реализации задач управляющего на данном уровне необходимо:

– определить вариант ННЭИ объекта;

– оценить рыночную стоимость объекта и проводить систематическую актуализацию произведенной оценки; оценить рыночную ставку арендной платы за объект (сегменты объекта);

– оценить оптимальный уровень операционных расходов по объекту;

– оценить инвестиционную стоимость объекта при необходимости привлечения инвестиций;

– оценить ликвидационную стоимость объекта при необходимости заемного кредитования;

– оценить утилизационную стоимость объекта в случае принятия решения об его утилизации;

– оценить объект для целей страхования и налогообложения, формирования амортизационной политики;

– оценить затраты на текущий и капитальный ремонт, уровень износа объекта, восстановительную стоимость и т.д

Этапы оценки

Процесс оценки – процесс определения заданного вида стоимости с учетом всех ценообразующих факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание задачи цели оценки и состоящий из нескольких этапов, ведущих к получению

рекомендуемого для совершения сделки с объектом оценки, достоверного и обоснованного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости объекта оценки, имеющего доказательственное значение.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, проведение оценки включает следующие этапы:

1) заключение с заказчиком договора об оценке;

2) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3) анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и необходимые расчеты;

5) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;

6) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Таким образом, в целом процесс оценки можно условно поделить на

шесть этапов.

Основной задачей первого этапаследует считать заключение с заказчиком договора об оценке, существенные условия которого – основания для его заключения, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, вид объекта оценки и его описание – адрес, общая площадь/строительный объем, этаж/этажность, характеристика конструктивных элементов и др., сведения о вознаграждении оценщика, о страховании его гражданской ответственности оценщика. Вознаграждение оценщика не может зависеть от итоговой стоимости объекта оценки, а следовательно, не может быть вы-

ражено в процентах или доле стоимости объекта оценки.

В договор обязательно включаются сведения о наличии у оценщика ли-

цензии на оценочную деятельность с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

В процессе переговоров с заказчиком оценщик выясняет цели, задачи и дату планируемой оценки и фиксирует их в техническом задании на оценку.

Целью оценкивсегда является определение какого-либо вида стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

Дата оценки

Дата оценки– календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки чрезвычайно важна при определении, прежде всего, рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с изменениями рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости и в других секторах экономики. Дата оценки не всегда совпадает с датой осмотра объекта недвижимости, с датой составления отчета об оценке, с текущей календарной датой. Так, при наличии соответствующей информации, оценщик может определить стоимость здания/сооружения на любую дату с момента

его постройки, а для объектов незавершенных строительством – на любую дату с момента начала строительства.

Оценка стоимости всегда осуществляется для решения какого-либо рода задач, которые называют задачами оценки. Далее в учебнике выделены наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке того или иного вида стоимости.

Оценка объекта недвижимости может понадобиться заказчику для:

– принятия управленческих решений;

– переоценки основных фондов, оптимизации балансовой стоимости основных фондов;

– продажи или иного отчуждения;

– приватизации/национализации;

– выкупа или иного изъятия имущества у собственников;

– налогообложения;

– передачи в качестве вклада в уставной капитал;

– составления брачных контрактов;

– раздела имущества;

– наследования, дарения;

– разрешения имущественных споров;

– ипотечного кредитования, залога;

– передачи в доверительное управление, аренду;

– переуступки долговых обязательств, прав владения;

– осуществления банкротства, санации убыточного предприятия;

– ликвидации, реорганизации предприятия;

– страхования;

– финансирования развития, реконструкции, модернизации и эксплуатации объекта недвижимости;

– лицензирования;

– решения прочих задач.

Задачи оценки неразрывно связаны с видами оцениваемой стоимости, которые будут рассмотрены ниже. Исходя из четко сформулированных задач оценки определяется именно тот вид стоимости, который нужно оценить. Оценка каждого вида стоимости имеет специфические особенности и предъявляет специальные требования к использованию методического инструментария.

После заключения договора оценщик составляет план оценки, позволяющий избежать непродуктивных затрат и сформулировать требования к составу необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные, трудовые и финансовые затраты на подготовку отчета об оценке и конкретизировать поиск и анализ необходимой в каждом отдельном случае информации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1 выделяет обязательные случаи проведения оценки. Так, оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

– при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям для их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

– при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям в качестве предмета залога;

– при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

– при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

– при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме этого, оценка обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

– при национализации имущества;

– при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки;

– при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

– при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

– при оценки объектов оценки для контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Предполагается, что во всех остальных случаях оценка проводится по желанию заказчика, однако, существует ряд законов и подзаконных нормативных актов, косвенно регулирующих оценочную деятельность, и также обусловливающих обязательность оценки. К ним относятся:

1. Закон № 44-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций», ст. 18–20.

2. Закон № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 102.

3. Закон № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах», ст. 25.

4. Закон № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 15.

5. Закон № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 34.

6. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 9 и др.

На втором этапеоценки устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценщик осматривает и при необходимости фотографирует объект оценки, собирает информацию, на которой будут основываться выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных и достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.

Работа обычно осуществляется по двум направлениям. Сбор общих данных, характеризующих экономические, социальные, экологические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта, и их анализ.

Сбор и анализ специальных данных, представляющих детальную информацию, относящуюся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам-аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. В частности, оценщик осуществляет сбор и обработку:

– правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами третьих лиц;

– данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

– информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки объектов аналогов;

– другой информации, связанной с объектом оценки и объектамианалогами.