Совместная работа культурологов, реставраторов, оценщиков

К сожалению, узкие рамки определения рыночной стоимости зданий – памятников культурного наследия, не встречают должного понимания у Оценщиков, которые пытаются захватить и смежные области.

Алгоритмы проведения оценочных работ

На основании вышеприведенных исследований составлены алгоритмы проведения оценочных работ.

1. Требуемые документы для проведения оценочных работ.
• Документы по земельному участку;
• Документы по зданию;
• Документы по неотделимым улучшениям;
• Документы по благоустройству участка;
• Охранные документы (с указанными сервитутами);
• Заключения специалистов по памятникам и т.д.
2. Проведение предварительных исследовательских работ.
• Определение цели оценки и вида стоимости;
• Идентификация объекта оценки (группа, статус, тип помещений, сегмент рынка аналогов и т.п.);
• Исследования рынка аналогов – заместителей и помещений более высокого класса;
• Исследования возможной доходности объекта (с учетом аренды всего здания или его частей, с учетом привлекательности для посещения туристами и т.п.);
• Исследования инвестиционной привлекательности отдельных групп зданий – памятников;
• Консультации со специалистами.
3. Выбор подходов и методов оценки

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта (износы достаточно специфичны для этих объектов).
Основные этапы применения затратного подхода:

• Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого строительного объекта и его неотделимых улучшений;
• Определение величины предпринимательской прибыли (или внешнего износа);
• Расчет выявленных видов износа;
• Определение рыночной стоимости земельного участка;
• Определение стоимости благоустройства с учетом износов;
• Определение стоимости сервитутов;
• Определение престижности;
• Определение влияния местоположения.
• Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка и учетом нескольких специфичных факторов..

Общая формула расчета стоимости:

С Т О И М О С Т Ь ЗДАНИЯ - П А М Я Т Н И К А =
СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ +
СТОИМОСТЬ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ +
СТОИМОСТЬ БЛАГОУСТРОЙСТВА +
СТОИМОСТЬ РАЗНОВИДНОСТЕЙ ПРЕСТИЖНОСТИ -
ОТЛОЖЕННЫЙ РЕМОНТ –
ОТЛОЖЕННАЯ РЕСТАВРАЦИЯ –
СТОИМОСТЬ СЕРВИТУТОВ +
СТОИМОСТЬ ПРАВ НА З.У. +
СТОИМОСТЬ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРОЕКТА+ -
НЕУЧТЕННЫЕ ВИДЫ СТОИМОСТИ

С = ВС х ПП х (1 – ВнИ) + Прест - ФизИ – Ссерв + Сзу + НВС,
Где:
ВС – восстановительная стоимость улучшений земельного участка (стоимость здания, неотделимых улучшений, благоустройства и т.п.):
ПП – прибыль предпринимателя для аналогичного сегмента рынка;
ВнИ– относительный внешний износ;
Прест – стоимость разновидностей престижности;
ФизИ – физический износ;
Ссерв– стоимость сервитутов;
СЗУ – стоимость прав на земельный участок;
НВС– неучтенные виды стоимости (разработка и привязка индивидуального проекта, учет долгосрочных арендных договоров и т.п. )

ФизИ = PV (Сом + Сфб спец),

Где:
PV– знак приведения к текущей стоимости (капитализации);
Сом – стоимость отложенного ремонта общих мест;
Сфбспец – стоимость отложенных ремонтно – реставрационных работ.

Справочно: ФункИ – функциональный износ (рассчитывается только для учета стоимости сервитута);

Следует отметить, что для зданий – памятников культурного наследия физические износы следует понимать как стоимости отложенных ремонтно – реставрационных работ.

Восстановительная стоимость может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Определение прибыли предпринимателя (ПП), внешнего износа (ВнИ), стоимости сервитутов (Ссерв) и неучтенных видов стоимости (НВС) может осуществляться с привлечением:

- Методики оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004, 2007 гг. /13/
- Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г. /14/.

Стоимость разновидностей престижности (Прест) определяется с привлечением специалистов по памятникам в диапазонах, приведенных в табл.4;

Стоимость ремонтных (Сом) и реставрационных (Сфб спец) работ может определяться на базе применения как общепринятых расценок (для Сом), так и с применением расценок на ремонтно – реставрационные работы (для Сфб спец) - ТЕР 2001, РСС- 2008 и т.п. Для уточнения стоимости реставрационных работ целесообразно привлекать специалистов по памятникам.
Стоимость прав на земельный участок определяется в соответствии с:
Методическими указаниями по определению рыночной стоимости земельных участков (Распоряжение Минимущества России № 568-р от 07.03.2002 г.);
Методическими указаниями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (Распоряжение Минимущества России № 1102-р от 10.04.2003 г.).
Немаловажен АННЭИ для земельного участка как свободного и совпадение оцениваемых улучшений с НЭИ, что может быть учтено при оценке как ценоповышающий фактор.