Функции Совета многоквартирного дома сводятся к тому, что он исполняет решения общего собрания и является исполнительным органом многоквартирного дома.

Перечислим полномочия Совета многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Полномочия Председателя совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего ЖК РФ;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 части 8 ст. 161.1 ЖК РФ;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома^[223].

Следующим способом управления имуществом в многоквартирном доме является управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В отличие от других способов управления многоквартирным домом, необходимо, чтобы решение о создании товарищества собственников жилья было принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 136 ЖК РФ), тогда как для других способов управления необходимо превышение 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что вопрос о необходимом числе голосов для выбора способа управления многоквартирным домом должен быть урегулирован в ЖК РФ одинаково. И в любом случае такое решение должно приниматься более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья заключает в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества (п. 1 ст. 137 ЖК РФ), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (ст. 138 ЖК РФ). Стороной таких договоров является само товарищество собственников жилья, от имени которого их подписывает председатель правления товарищества собственников жилья с обязательным одобрением правления товарищества (п. п. 4, 6 ст. 148, п. 2 ст. 149 ЖК РФ). Если такого одобрения для совершения таких сделок не было получено, то такая сделка может быть признана недействительной.

Так, ООО «Новый дом» обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к ТСЖ о взыскании 576033 руб. 20 коп. основного долга по договору № 44/13-49/17 на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг от 01.05.2005, 42611 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.07.2005 по 10.02.2006 ТСЖ был предъявлен встречный иск о признании договора № 44/13-49/17 от 01.05.2005 недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку указанный договор в нарушение п. 6 ст. 148 ЖК РФ заключен не правлением ТСЖ, а не имеющим на то права председателем правления Г.Ш.

До вынесения решения ТСЖ заявило об изменении основания встречного иска, сославшись на обстоятельства, которые, по его мнению, свидетельствуют о том, что оспариваемый договор не соответствуют требованиям п. 3 ст. 147 ЖК РФ, поскольку Г.Ш. не мог быть избран (назначен) председателем правления, так как не являлся членом его правления.

Решением Арбитражного суда Пермской области от 23.06.2006 первоначальный иск был удовлетворен полностью. В удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2006 решение оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда Пермской области от 23.06.2006 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2006 отменил, передав дело в Арбитражный суд Пермской области на новое рассмотрение.

Интересны основания, по которым дело было передано на новое рассмотрение в части обоснованности отказа от удовлетворения встречного иска. Судебные инстанции исходили из того, что в данном случае заключение договора неуполномоченным лицом не влечет недействительности оспариваемого договора в силу ст. 183 ГК РФ, поскольку исполнение условий данного договора, как со стороны истца, так и со стороны ответчика (в частности, ТСЖ принимались к использованию оказываемые истцом услуги, производилась их частичная оплата) свидетельствует об одобрении сделки представляемым — ТСЖ.

Из материалов дела было видно, что Г.Ш., действовавший в качестве председателя правления ТСЖ, заключил от имени ТСЖ договор от 01.05.2005 № 44/13-49/17 на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг.

Согласно ЖК РФ, уставу ТСЖ исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества под руководством председателя правления. Перечень полномочий председателя правления содержится в ст. 149 ЖК РФ, п. 10 устава ТСЖ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

В силу п. п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ, п. 9.3 устава ТСЖ правомочия по управлению многоквартирным домом или заключению договоров на управление им, заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции правления ТСЖ.

По смыслу данных норм права председатель правления не вправе заключать договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг без обязательного одобрения правлением товарищества.

Поскольку доказательств наличия такого одобрения собранием правления товарищества не представлено, заключая оспариваемый договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг от имени ТСЖ, председатель правления Г.Ш. действовал с превышением полномочий, установленных законом.

Руководствуясь при оценке прав и обязанностей сторон, возникших из указанного договора, ст. 183 ГК РФ, суд допустил ошибку в применении нормы материального права.

В случаях превышения полномочий органом юридического лица (ст. 53 ГК РФ) при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться ст. ст. 168, 174 ГК РФ, с учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В связи с этим следует иметь в виду, что ст. 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ (п. п. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок»).

Разрешение же первоначального иска о взыскании задолженности по спорному договору зависит от разрешения встречного иска. Поэтому суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что выводы судебных инстанций нельзя признать законными и обоснованными.

ЖК РФ предусматриваются две формы отношений товарищества собственников жилья с собственниками помещений в многоквартирном доме: отношения членства и договорные отношения. Согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и/или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. В данном случае достаточно лишь доказать факт членства в товариществе собственников жилья.

Так, судом первой инстанции было удовлетворено требование товарищества собственников жилья «Комсомольский, 82» (далее — ТСЖ «Комсомольский, 82») к предпринимателю М.Г. о взыскании платы за оказанные коммунальные услуги.

Судом было установлено, что М.Г. является собственником встроенного помещения площадью 61,5 кв. м, расположенного на 1-м этаже жилого дома, а на основании заявления М.Г. является членом ТСЖ «Комсомольский, 82».

В силу ст. 153 ЖК РФ собственники жилых помещений обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Поскольку ЖК РФ не содержит специальных норм по внесению платы собственниками нежилых помещений, суд по аналогии применил нормы раздела 7 ЖК РФ и обоснованно взыскал сумму, подлежащую оплате.

Если же лица не являются членами товарищества собственников жилья, то они в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Третьим способом управления имуществом многоквартирного дома является управление управляющей организацией. Понятие управляющей организации было закреплено в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307(действуют не в полном объеме).

Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

В случае выбора такого способа управления имуществом многоквартирного дома с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). Отметим, что к конструкции договора управления многоквартирным домом может обратиться товарищество собственников жилья и жилищного кооператива. В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.