Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
,
где
| Цоб | - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
| ПВДо | - валовой доход от оцениваемого объекта; |
| ВРМа | - усредненный валовой рентный мультипликатор; |
| Цia | - цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
| ПВДia | - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; |
| m | - количество отобранных аналогов. |
Пример
Расчет ВРМ
| Аналог | Цена продажи, у.е. | ПВД, у.е. | ВРМ |
| Объект оценки | 150000*5,08 =762169 | 5+5,43+4,81 = 5,08 | |
| А | 800000/160000 = 5,00 | ||
| В | 950000/175000 = 5,43 | ||
| С | 650000/135000 = 4,81 |
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
;
,
где
| Ккап | -общий коэффициент капитализации; |
| ЧОДо | - чистый операционный доход от оцениваемого объекта; |
| Цia | - цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
| ЧОДia | - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; |
| m | - количество отобранных аналогов. |
Пример
Расчет ОКК
| Аналог | Цена продажи, у.е. | ЧОД, у.е. | ОКК |
| Объект оценки | 0,13 | ||
| А | несопоставим | ||
| В | 0,08 | ||
| С | 35000(за истекший год) | несопоставим | |
| D | 0,11 |
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
| Характеристики объекта | Объект оценки | Объекты сопоставления | |||||
| ОС1 | ОС2 | ОС3 | ОС4 | ОС5 | |||
| Местоположение | отл. | хор. | отл. | отл. | удовл. | отл. | |
| Корректировка | 5,00% | - | - | 12,00% | - | ||
| Этажность квартиры | 11/14 | 9/9 | 3/14 | 9/9 | 7/9 | 7/10 | |
| Корректировка | 7,00% | - | 7,00% | - | - | ||
| Состояние объекта | хор. | отл. | хор. | отл. | удовл. | хор. | |
| Корректировка | -5,00% | - | -5,00% | 3,00% | - | ||
| Площадь общая, м2 | 52,8 | 55,00 | 52,00 | 47,00 | 44,00 | 58,2 | |
| Корректировка | -2,00% | - | 2,00% | 3,00% | -4,00% | ||
| Площадь жилая, м2 | 29,4 | 38,00 | 30,00 | 30,00 | 28,5 | 31,1 | |
| Корректировка | -5,00% | - | - | - | - | ||
| Площадь кухня, м2 | 7,7 | 7,00 | 9,00 | 7,5 | 7,00 | 10,1 | |
| Корректировка | - | -2,00% | - | - | -4,00% | ||
| Лоджия | + | + | + | заст. | заст. | + | |
| Корректировка | - | - | -3,00% | -3,00% | - | ||
| Цена квартиры, $ | 32000,00 | 29510,00 | 30600,00 | 26000,00 | 27936,00 | ||
| Корректировка суммарная | - | -2,00% | 1,00% | 15,00% | -8,00% | ||
| Цена квартиры скорректированная, $ | 29485,38 | 32000,00 | 28919,80 | 30906,00 | 29900,00 | 25701,12 |
Дата добавления: 2018-03-01; просмотров: 666;