Обременения как объект регистрации: понятие и перечень. Понятие вещных обременений на недвижимое имущество

Определение понятия обременения дано в подп. 9 ст. 1 Закона о государственной регистрации. Согласно определению обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом.

Из определения следует, что законом обременения подразделяются на две разновидности. К первой разновидности относятся обременения, при которых на объект недвижимости устанавливаются определенные права третьих лиц. К обременениям в пользу третьих лиц могут быть отнесены залог, сервитуты, доверительное управление, рента, аренда, безвозмездное пользование чужим недвижимым имуществом, право постоянного и временного землепользования и другие. Ко второй разновидности относятся обременения (ограничения), при которых ограничиваются определенные действия самого правообладателя. Однако при этом прав третьих лиц (владения, пользования или распоряжения) на имущество правообладателя не возникает. К таким обременениям могут быть отнесены арест, возбуждение производства по делу о банкротстве, различного рода запреты на право пользования, владения или распоряжения имуществом, налагаемые различными органами (налоговыми, правоохранительными, санитарного, пожарного надзора и др.).

Обременений прав на недвижимое имущество, относящихся ко второй группе, в законодательстве существует множество. В связи с этим при разработке концепции законодательства о государственной регистрации необходимо определиться, какими критериями необходимо руководствоваться при решении вопроса о необходимости регистрации определенных обременений прав на недвижимое имущество.

Такие объекты регистрации, как залог, право пользования на срок свыше года, доверительное управление, одновременно являются правами и обременениями. Ранее характерным для них являлось то, что они были конкретно определены в ГК РК как объекты обязательной государственной регистрации в правовом кадастре (п.2 ст. 118 ГК). Другие обременения как объекты регистрации «поименно» в ГК не определялись. В связи с этим возникали вопросы о необходимости регистрации в правовом кадастре тех или иных обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество.

Общее положение гласит, что объектами регистрации в правовом кадастре являются обременения прав на недвижимое имущество, а также их возникновение, изменение и прекращение (п.1 ст. 118 ГК). Таким образом, регистрации подлежат обременения прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, в теории гражданского права нет единого мнения о том, что понимать под обременением прав. Из приведенного легального определения обременения трудно установить различия между пределами осуществления права, которые не могут быть объектами регистрации и определяют объем правомочий правообладателя, и обременениями, которые ограничивают такой объем по сравнению с общим режимом, установленного для данного права.

В настоящее время нет фундаментальных теоретических работ по проблемам обременений прав на имущество. В литературе по рассматриваемым проблемам высказывались самые различные точки зрения. Например, некоторые авторы к ограничениям прав на имущество, вытекающим из конституционных норм, относят конфискацию и реквизицию имущества.[137] Между тем в литературе справедливо отмечалось, что «под ограничение права нельзя подводить случаи его принудительного прекращения. При прекращении права собственности помимо воли управомоченного лица имущество становится объектом права другого лица, тогда как при его ограничении субъект сохраняет право собственности в отношении своего имущества. В первом случае после решения субъект утрачивает все права на изъятое имущество, и связь лица и вещи перестает существовать, тогда как во втором – утрачивается лишь определенная в силу конкретного юридического факта /акта об утрате (ограничении)/ часть этих прав без прекращения субъектно-объектной связи.[138]

Если различия между ограничениями и прекращением прав в принудительном порядке, на наш взгляд, очевидна, то вопрос о разграничении между обременениями (ограничениями) прав и границами (пределами) прав является проблематичным. Для целей регистрации это имеет существенное значение, поскольку объектами регистрации являются обременения. Содержание права в пределах его границ (пределов) не может рассматриваться в качестве его обременений. Значение для целей регистрации разграничений между границами (пределам) права и его обременениями можно проиллюстрировать на следующих примерах. В соответствии с п. 4 ст. 8 ГК граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели – также правила деловой этики. Традиционно указанные правила рассматриваются как пределы осуществления права. Другой пример. В соответствии со строительными нормами и правилами на всех правообладателей могут быть возложены строительные ограничения: не строить здание определенной высоты, соблюдать определенное расстояние между строящимися объектами и т.д. В другом случае на правообладателя на основании договора с обладателем прав на соседний земельный участок может быть возложена обязанность не строить здание выше определенной высоты для того, чтобы это не мешало естественному освещению. В каждом из перечисленных случаев возникает вопрос о правовой природе ограничений, возлагаемых на правообладателя и необходимости их регистрации в правовом кадастре. Ограничения, лежащие в пределах права, не требуют государственной регистрации. Достаточно указания в правовом кадастре вида права, которое само по себе будет говорить о том, каковы его пределы. В связи с этим, ответ на вопрос, требуется или не требуется регистрация, зависит от того, относится ли данное ограничение к пределам права или к его обременениям.

В литературе обсуждался вопрос о том, можно ли установление границ права трактовать как его ограничение.[139] Согласно позициям одних авторов «понятие об ограничении лежит в самом понятии права.»[140] Другие авторы усматривают ограничения права за пределами границ (содержания) права. В частности, В. П. Грибанов в своей известной работе писал: «Всякое субъективное право, будучи мерой возможного поведения управомоченного лица, имеет определенные границы как по своему содержанию, так и по характеру его осуществления. Границы эти могут быть большими или меньшими, но они существуют всегда. Границы - есть неотъемлемое свойство всякого субъективного права, ибо при отсутствии таких границ право превращается в свою противоположность – в произвол и тем самым вообще перестает быть правом.[141] По мнению И.Э. Косарева нужно четко проводить различия между понятием «границы» и понятием «ограничение» права собственности. Первое, в отличие от второго, отмечает автор, носит не гражданско-правовой, а публично-правовой характер. Субъективное гражданское право в той мере, насколько оно возможно, действительно можно ограничить в интересах конкретных лиц, но определение содержания права законом нельзя считать его ограничением, исходя из самого понятия субъективного гражданского права, как меры дозволенного поведения. Если закон именно так определяет это право, то перед нами мера возможного поведения, им установленное, то есть само право, а не его ограничение.[142] Другой автор отмечает, что граница указывает, каких правомочий нет в праве собственности, а ограничение – какие из входящих в содержание права собственности правомочий стесняются в осуществлении.[143] Для разграничения между границами и ограничениями права И.Э. Косаревым были предложены следующие критерии: «Говоря об ограничениях прав, по смыслу самого словосочетания мы подразумеваем, что существует потенциальная возможность содержания этого права, но в силу каких-то причин она ограничена. Иным образом обстоит дело в случае установления границ (содержания) права – здесь содержание права не ограничивается, а определяется государством. И использование имущества вне заданных рамок выводится за пределы права. Поэтому нельзя ограничить то, что не охватывается содержанием права. В случае установления границ права собственности, собственник обязан претерпевать пользование своим имуществом и не совершать каких-либо действий в общественных интересах. У других субъектов не возникает никаких особых прав по отношению к собственнику этого имущества, помимо тех, что реализуются в силу закона. Эти субъекты никак законом не определены. Иное имеется в виду, когда речь идет об ограничении права собственности. В этом случае законом или договором выделяется особый субъект, у которого при определенных условиях, предусмотренных диспозицией правовой нормы или содержанием договора, возникают особые права в отношении имущества собственника. О случаях же установления границ права собственности можно говорить тогда, когда степень абстракции настолько высока, что не предусматривается конкретных обременений в пользу конкретных лиц».[144] Исходя из изложенного автор заключает, что «установление содержания права собственности, к примеру, изменение целевого назначения земельного участка, не нуждается в государственной регистрации, поскольку оно не предоставляет другим субъектам прав в отношении этого участка, в отличие от ограничений права собственности, возникающих из различных сделок, совершаемых собственником.[145]

С последней позицией автора нельзя согласиться. Изменение целевого назначения земельного участка должно быть признано объектом регистрации, но не потому что оно по своей природе является обременением. Автор включает его в содержание права. С этим можно согласиться. Но целевое назначение земельного участка относится, кроме того, к идентифицирующим признакам, которые влияют на правовой режим объекта недвижимости. В частности, идентификация земельного участка осуществляется не только его кадастровым номером, местоположением, площадью, но и такими параметрами, как делимость/неделимость, категория земли, целевое назначение. В связи с этим изменения любого из указанных параметров требует государственной регистрации. Кроме того, ряд из указанных параметров влияют на правовой режим объекта недвижимости. К таким признакам относятся, например, категория земли, целевое назначение земельного участка, делимость/ неделимость. Например, земельные участки для целей ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением, могут быть предоставлены в собственность только гражданам Республики Казахстан (п.2 ст. 23 ЗК РК). Иностранные субъекты в собственность для указанных целей земельные участки приобретать не могут. Существенно меняется правовой режим недвижимого имущества и при изменении категории земельного участка. Например, земли общего пользования на землях населенных пунктов не могут быть предоставлены в частную собственность и для определенных целей (п. 1 ст. 109 ЗК РК)..В связи с этим сведения о переводе земель из одной категории в другую должны быть своевременно отражены в правовом кадастре. Юридически такой перевод должен считаться состоявшимся с момента государственной регистрации таких изменений в правовом кадастре.

В связи с этим для соблюдения правового режима земельных участков, предоставленных для указанных целей, в правовом кадастре должны отражаться все изменения параметров объектов недвижимости, отраженных в регистрационном листе правового кадастра.

Однако главным в высказывании излагаемого автора является не ответ на частный вопрос о том, нужна ли регистрация в правовом кадастре или любом другом реестре прав на недвижимое имущество регистрация изменения целевого назначения объекта недвижимости. Важным для определения понятия обременения (ограничения) является разграничение между понятиями границы права и его ограничениями и установление критериев, которые позволят их отличить друг от друга. С теми критериями, которые привел И.Э. Косарев, при разграничении границ права и его ограничений, на наш взгляд, можно согласиться. При этом автором было предложено следующее определении ограничений: «Итак, под ограничением права собственности следует понимать положительное или отрицательное обременение имущества, принадлежащего собственнику, заключающееся в предоставлении другим лицам в случаях, предусмотренных законом или договором, вещных или обязательственных прав на его имущество». Далее автор заключает: «Следовательно, ответ на вопрос, что перед нами: граница или ограничение права собственности, будет зависеть от того, какой интерес, публичный или частный, лежит в основании стеснения права.[146]

С последней позицией излагаемого автора, на наш взгляд, согласиться нельзя. Как нам представляется, разграничение между границами права и его ограничениями лежит не в различиях между публичными и частными интересами. В частности, существование так называемых «публичных» сервитутов не связано с интересами определенных лиц, а обусловлено общественными интересами. Право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям обусловлены общественными нуждами (подп. 5) ст. 8 Закона о государственной регистрации). Однако, на наш взгляд, по существу они являются ограничениями. Более того, разграничение между понятиями частный и публичный интерес также является проблематичным. Нельзя, на наш взгляд, признать публичные сервитуты пределами (границами) права, поскольку содержание права собственности не должно зависеть от места расположения участка, интересов соседей. Тогда содержание права собственности и его пределы должны были бы различаться для каждого земельного участка. На наш взгляд содержание права в пределах его границ устанавливается положениями о данной категории права. При этом пределы (границы) также устанавливаются такими положениями. В частности, к таким пределам могут быть отнесены положения, предусмотренные в ст. 8 ГК. При уменьшении объема содержания права на основании законодательства, соглашений или в других случаях, установленных законодательством, по сравнению с объемом, вытекающем из режима, установленного для данного вида права, на наш взгляд, можно говорить об ограничениях или обременениях права. Например, пределы права собственности на земельные участки одной категории с одинаковым целевым назначением должны, на наш взгляд, совпадать. Однако специфика местоположения земельного участка, индивидуальные потребности обладателей соседних земельных участков могут обусловить установление определенных ограничений, которые из общего режима данного вида права не вытекают. Такие ограничения не носят общего характера. Например, обеспечение права прохода в общественных интересах является не границами права, а его ограничением (обременением), поскольку не входит в содержание права собственности как определенного вида права, а налагается только в данном конкретном случае, если необходимо использование данного земельного участка для указанных целей. Вместе с тем, следует иметь в виду, что могут быть ограничения, которые действуют в отношении каждого. Например, это строительные, санитарные, пожарные и другие ограничения. Они находятся за пределами права, могут быть индивидуализированы для отдельных видов объектов. Такие ограничения не регистрируются не потому, что они входят в содержание права, а потому, что законодательством Казахстана (ст.4 Указа о государственной регистрации), так же, как и законодательством многих стран, они признаются преимущественными интересами и не подлежат регистрации.

Признание «стеснений» не границами права, а его ограничениями только случаями возникновения на имущество определенных вещных или обязательственных прав третьих лиц также достаточно проблематично. Например, наложение ареста является ограничением прав на имущество. Однако на «арестованное» имущество третьи лица не приобретают ни вещных, ни обязательственных прав. При аресте ограничиваются прав правообладателя на распоряжение имуществом. Такой же характер приобретают ограничения при возбуждении производства по делу о банкротстве, при наложении запрещений налоговыми органами, при запрете совершения определенных работ и т.д.

В связи с изложенным, нам представляется, что общие правила и запреты, установленные для всех законодательными или иными обязательными нормами и правилами (строительными, санитарными, пожарными и т.д.) необходимо признать преимущественными интересами. Ограничения же правомочий собственника или иного правообладателя на владение, пользование или распоряжение имуществом на основании нормативных правовых актов или соглашением сторон, на наш взгляд, следует признать обременениями или ограничениями прав..

Кроме указанных объектов регистрации, на наш взгляд, необходима регистрация обязательственные обременений, которые возлагаются не на все объекты недвижимости, а только в определенных случаях. Причем основным для них является то, что такие финансовые обременения «следуют» за вещью. Обязательства по содержанию имущества, как известно, несет правообладатель (п.1 ст. 189 ГК). Долги по содержанию имущества не следуют за вещью. Например, нельзя возложить расходы на коммунальные услуги, который потребил предыдущий собственник, но не оплатил их, на нового приобретателя, как это часто делается на практике. К обязательственным обременениям, следующим за вещью, в частности, относятся налоги. В некоторых системах они признаются объектами регистрации. В Казахстане, их целесообразнее признать преимущественными интересами, которые не требуют государственной регистрации. К обязательственным обременениям, которые необходимо зарегистрировать, можно отнести ренту и обязательства участников кондоминиума, связанные с возвратом кредита, необходимого для содержания общего имущества. Обязательства по возврату такого кредита распределяются между собственниками квартир и при перемене собственника невыплаченная часть долга переходит к новому приобретателю. Такие обязательства по квартире должны быть зарегистрированы.

В настоящее время возможность регистрации таких обременений вытекает не из общих положений об объектах регистрации, а из структуры регистрационного листа, указанного в ст. 14 Закона о регистрации.

Изложенные проблемы регистрации обременений прав на недвижимое имущество связаны не только с тем, что в теории гражданского права не разработано понятие обременения, но и с тем, что в законодательстве нет исчерпывающего перечня обременений, в то время как понятие обременения, данное в ст. 1 Закона о государственной регистрации, не позволяет определить такой перечень. Законодательное регулирование регистрации обременений сводится в настоящее время к следующему: 1) дано определение понятия; 2) дан примерный перечень таких обременений (ст. 1 и 5).

Концепция регистрации обременений прав на недвижимое имущество в правовом кадастре исходит из следующих основных положений:

1) разграничиваются вещные обременения и обязательства, следующие за судьбой недвижимости;

2) нельзя установить в одном законодательном акте исчерпывающего перечня обременений прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в то время как перечень преимущественных интересов должен носить исчерпывающий характер, однако определение обременений должно позволить установить перечень таких обременений, поименно не определенных в Законе;

3) как обременения прав должны рассматриваться ограничения прав, которые ограничивают или лишают правообладателя таких его правомочий, как владение, пользование или распоряжение;

4) основаниями возникновения обременений необходимо признать только такие юридические факты (юридические составы), которые предусмотрены законодательством или соглашением сторон.

В связи с изложенным, в настоящее время объектами регистрации в правовом кадастре являются согласно ст. 5 Закона о регистрации:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;

2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;

3) залог;

4) арест;

5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции.

6) иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.

Приведенный перечень обременений в качестве объектов обязательной государственной регистрации будет изменяться, дополняться. В связи с этим, перечень обременений, подлежащих обязательной регистрации в правовом кадастре, всегда необходимо будет устанавливать на основании действующего в момент регистрации законодательства.

Помимо перечисленных, объектом регистрации можно признать обязательства, следующие за судьбой недвижимости. Так, согласно подп. 3 п. 2 ст. 14 Закона о регистрации прав на недвижимость в структуре регистрационного листа правового кадастра выделяется реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом. Так, например, к качестве таких обязательств могут быть зарегистрированы следующие на основании законов или договоров за судьбой недвижимости инвестиционные обязательства, обязательства по уплате рентных платежей, обязательства участников кондоминиума по возврату займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества и др.