Уровни эксплуатации.

Анализ состава основных работ по технической эксплуатации недвижимости позволяет выявить три группы работ, которые по значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют уровень эксплуатации.

К первому уровню эксплуатации следует отнести работы, связанные с

нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное пребывание на объекте. Этот уровень определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания недвижимости, обеспечивающие надежное функционирование инженерных систем и нормальную эксплуатацию здания.

Ко второму уровню (базовый уровень) эксплуатации относятся работы,

выполняемые в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100%-ный объем, соответствующее качество и необходимая периодичность работ.

Третий уровень эксплуатации предполагает не только выполнение всех

работ по технической эксплуатации в соответствии с действующими нормативно-техническими документами, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания на объекте. Данный уровень может быть ориентирован на здания и сооружения высших классов (классы «А» и «В» для офисных зданий, современные торговые объекты).

3.Задачи и функции организации эксплуатации объекта.

Организация эксплуатации объекта управляющим должна быть нацелена на решение и выполнение следующих задач и функций:

– моментальное реагирование на все проблемы безопасности, охраны окружающей среды и установленные дефекты;

– ежедневный уход и уборка помещения для содержания его в подобающих условиях;

– своевременное реагирование на жалобы даже о незначительных нарушениях в помещении, в случае необходимости – осуществление ремонта;

– разработка и внедрение графика постоянного ухода за помещением для предотвращения преждевременных разрушений объекта, его систем и компонентов;

– выполнение основных ремонтных работ при минимальной стоимости;

– идентификация основного проекта и проектов по внедрению усовершенствований для снижения и доведения до минимума общих эксплуатационных затрат и расходов на техническое обслуживание и текущий ремонт;

– оказание коммунальных услуг наиболее экономически целесообразным способом, с необходимой безопасностью и надежностью;

– представление понятных и полных обоснований необходимости ремонта и других работ по эксплуатации;

– точная оценка стоимости для определения и принятия наиболее экономичных мер для решения эксплуатационных проблем;

– выбор материалов и запчастей для текущих ремонтов;

– тщательное отслеживание стоимости всех эксплуатационных затрат;

– представление графика всех плановых работ заранее, определение и размещение всех требований на рабочую силу для исключения неожиданности появления внеплановых работ по эксплуатации;

– контроль за выполнением всех эксплуатационных работ;

– сохранение данных о выполнявшихся ранее работах.

Целесообразно привести самые типичные широко распространенные цели эксплуатации объектов недвижимости коммерческого назначения:

– для гостиниц – обеспечение высокого уровня комфорта для проживающих в гостиницах;

– для офисов – обеспечение адекватных рабочих условий для служащих;

– для складов – обеспечение минимального приемлемого уровня работ, необходимых для поддержания целостности складских помещений.

Эксплуатация некоммерческих объектов должна выполняться с учетом специфики их использования, например:

– для школ обеспечение безопасной, чистой, здоровой среды позволяет ученикам школ успешно овладевать образовательными программами;

– для больниц и клиник обеспечение надежной безопасности и чистой среды для лечения стационарных и амбулаторных больных.

Несмотря на то, что существует много разных организаций в современном динамическом и непредсказуемом бизнесе все они должны реагировать на воздействие следующих факторов, независимо от сектора бизнеса, организационной культуры и даже размера компании:

– возрастают требования высоко профессиональных работников к условиям труда, улучшить которые часто не позволяют отпущенные на то средства;

– высокая стоимость собственности требует продуктивного использования помещений;

– размещение дорогостоящей информационной технологии продиктовано потребностями организации, но не всегда характеристиками здания;

– частые изменения организационной структуры и способов работы, которые требуют определенных зданий и обстановки, должны приносить минимальный ущерб сотрудникам;

– быстрое неадекватное реагирование на изменения в рыночных условиях и способность использовать неожиданные возможности бизнеса могут вызвать проблемы в деятельности и причинить ущерб служащим.

Следующие показатели (индикаторы) деятельности могут оказаться существенными помощниками для организации управления эксплуатацией:

– затраты на эксплуатацию, включая затраты на ремонт и оборудование (автоматизированные системы проектирования и управления эксплуатацией), на введение новшеств (например компьютерного помещения), мебель и пр.;

– ущерб, приносимый несвоевременным выполнением работ по эксплуатации, включая потери рабочего времени;

– удовлетворенность штата служащих и управленческого аппарата условиями работы;

– время реагирования (например, число часов, дней, недель), управления эксплуатацией на возникшие проблемы проблемы;

– эффективность использования помещений, отношение используемых помещений ко всей площади здания.