Методы расчёта затрат на новое строительство

 

Затраты разделяются на:

1 прямые;

2 косвенные;

3 прибыль инвестора.

 

Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.

 

Таблица 11 – Примеры прямых и косвенных затрат:

Виды затрат Примеры
Прямые (стоимость трудовых и материальных ресурсов) Ÿ расходы на трудовые ресурсы (заработная плата); Ÿ затраты на приобретение строительных материалов; Ÿ расходы на возведение временных сооружений; Ÿ прибыль застройщика (подрядчика); Ÿ затраты на временные ограждения строительной площадки; Ÿ затраты на обеспечение безопасности строительства; Ÿ расходы на коммунальные услуги при строительстве.
Косвенные (не относятся к самому сооружению, но возникают в ходе строительства) Ÿ затраты на разрешение на строительство; Ÿ затраты на получение лицензий; Ÿ затраты по страхованию в период строительства; Ÿ расходы по уплате налогов в период строительства; Ÿ расходы на профессиональные услуги (архитектора, геодезиста, юриста); · расходы на оплату процента по кредиту; · расходы на рекламу · затраты на отвод земельного участка и другие затраты, которые не относятся к самому сооружению, но обязательно возникают в ходе строительства.

 

В процессе оценки косвенные затраты могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

 

Используются следующие основные методы расчета затрат:

 

1) Метод сравнительной стоимости единицы

Используются данные УПВС и УПСС.

Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.

Погрешность этого метода 15-20%.

 

2) Метод стоимости укрупнённых элементов

Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты.

Выделяются элементы:

1) составление сметы;

2) подготовка и проверка планов строительства;

3) работы по подготовке участка под строительство;

4) земляные работы;

5) возведение фундамента;

6) устройство внутренних стен;

7) устройство перекрытий;

8) устройство внешних стен;

9) водосточные трубы;

10)лестницы;

11)оконные проёмы;

12)и т.д.

 

Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами. Погрешность – 10%.

 

3) Метод количественного анализа

Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты.

Ошибки при применении этого метода могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки.

Погрешность около 5%, однако, метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Отличие в определении стоимости нового строительства для целей оценки и при составлении сводного сметного расчета:

1) для целей оценки не учитывается срок строительства;

2) учитываются цены на дату оценки;

3) при составлении сводного сметного расчета учитываются цены базисного периода;

4) при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности;

5) по объекту оценки может отсутствовать часть проектно-сметной документации.

 








Дата добавления: 2015-05-13; просмотров: 1124;


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам перенёс пользу информационный материал, или помог в учебе – поделитесь этим сайтом с друзьями и знакомыми.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2024 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.008 сек.